La costruzione della c.d. altana non costituisce sopraelevazione

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 5039 del 28/02/2013 si è pronunciata sulla natura della altana, qualificandola come forma d'uso del tetto, da valutare ai sensi dell'art. 1102 c.c.

La costruzione della c.d. altana non costituisce sopraelevazione

L'altana, manufatto tipico soprattutto della città di Venezia, può essere considerata sopraelevazione ai fini dell'applicazione della disciplina prevista dall'art. 1127 c.c.?
Secondo una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (n. 5039 del 28/02/2013) la risposta è no.
La Cassazione, inoltre, descrive in modo puntuale il concetto di altana: l'altana, detta anche belvedere, è una piattaforma o loggetta realizzata nella parte più elevata di un edificio che in alcuni casi può sostituire il tetto e che, di norma, non sporge rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza.

La Suprema Corte, conformemente alla giurisprudenza assolutamente maggioritaria, ha ribadito che “la sopraelevazione si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale esegue nuovi piani o nuove fabbriche in senso proprio ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione relative all'utilizzazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino”.
L'altana non può quindi essere inclusa nel concetto di sopraelevazione poiché essa non determina lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante l'occupazione della colonna d'aria sovrastante. Al contrario, la suddetta struttura architettonica comporta una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte comune con relativo impedimento agli altri condomini dell'inerente uso.

La costruzione di un'altana, senza la preventiva autorizzazione dei condomini, determina una violazione dell'art. 1120 co. 2 c.c. che vieta le innovazioni che, tra le altre, rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo condomino. È irrilevante che la parte del tetto sostituita od occupata permanentemente con l'altana continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile, poiché la modifica apportata al bene comune non può ritenersi finalizzata al miglior godimento della stessa. Un ulteriore elemento a sostegno di detta conclusione è fornito dall'ultimo comma dell'art. 1127 c.c. che, imponendo l'obbligo di ricostruire il lastrico solare nel caso in cui esso preesisteva alla sopraelevazione, evidenzia l'impossibilità per il poprietario dell'ultimo piano di sostituire il lastrico solare con un'altra forma di copertura.

È perciò possibile estrarre la suddetta massima di diritto:

“in tema di condominio, la sostituzione integrale o parziale del tetto - così come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto – ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura (terrazza od altra struttura equivalente, come potrebbe essere proprio l'altana) che pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano”.


 

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