Continuiamo con l'analisi delle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016. Con il comma 32 viene modificato l'art. 13 della Legge fondamentale sulle locazioni ad uso abitativo, vale a dire la L. 431/1998. L'art. 13 della predetta legge si occupa di regolamentare quelle pattuizioni volte a determinare un canone di locazione diverso rispetto a quanto dichiarato nel contratto registrato.

E' il fenomeno degli affitti in nero di cui si è occupata frequentemente anche la Corte di Cassazione e da poco abbiamo pubblicato in queste pagine un intervento delle Sezioni Unite in questo articolo: "Sulla pattuizione di un maggiore canone di locazione extra contratto registrato: le Sezioni Unite".

Al comma 1 dell'art. 13 viene ora introdotta la norma generale per la quale compete al locatore la registrazione del contratto di locazione.

Non solo; una volta effettuata la registrazione, al locatore spetterà l'onere di comunicare, entro i successivi sessanta giorni, l'avvenuta registrazione del contratto sia al conduttore che all'amministratore condominiale (ovviamente nel caso vi sia), costituendo quest'ultima una rilevante novità. Lo scopo è quello di aiutare l'amministatore condominiale a formare e tenere aggiornato tempestivamente il registro dell'anagrafe condominiale.

Il comma 5 introduce la cosiddetta norma "salva inquilini" con la quale il Governo tenta di salvare i conduttori dagli effetti della procuncia della Corte Costituzionale del 16 luglio 2015 che aveva inciso sulla previsione del canone minimo introdotto dalla legge sulla cosiddetta "cedolare secca". Viene reintrodotto il canone minimo nella misura del triplo della rendita catastale, precisamente, recita l'ultima parte del comma 5: " ... l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile".

Di seguito il testo del nuovo articolo 13 Legge 431/98 - abbiamo riportato in grassetto le novità significative:

32. L’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, è sostituito dal seguente:

«Art. 13. – (Patti contrari alla legge) – 1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile.

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato.

6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge.

8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso».