Il caso di specie vedeva concedersi il possesso dell'immobile alla firma del preliminare di compravendita. Trascorreva il tempo senza che le parti si decidessero a stipulare l'atto pubblico definitivo tanto che l'effetto obbligatorio del contratto veniva meno per il maturarsi della prescrizione decennale. A fronte della richiesta di restituzione, parte promittente acquirente invocava l'acquisto a titolo originario per intervenuta usucapione dichiarando di avere avuto il possesso del bene dall'immisione del possesso avvenuta in contemporanea alla firma del preliminare, e quindi da oltre ventanni.

Il caso viene portato all'attenzione della Corte di Cassazione, la quale decide con Sentenza n. 23673 depositata il 19 Novembre 2015.

E' un dato di fatto che il possesso era stato concesso. Tuttavia, per costante indirizzo giurisprudenziale, la S.C. ritiene e ha ritenuto anche nel caso di specie che l'immissione nel possesso operata con atto negoziale non sia idonea al trasferimento del possesso ai fini dell'usucapione.

Si tratta, non si può negarlo e con implicazioni che andrebbero approfondite, della presenza di due tipi di possesso uno dei quali dovrebbe cedere la propria denominazione nella forma affievolita della detenzione.

L' "immissione nel possesso" di cui al preliminare - classica formula soventemente utilizzata - assegnerebbe, a tal punto, una mera detenzione? Il quesito non è di poco momento se pensiamo, ad esempio, che può capitare che quel tipo di possesso venga utilizzato a fini edilizi per interloquire con il Comune per l'assegnazione di permessi e per dichiarazioni di inizio attività.

Sul punto la sentenza in commento richiama un concettoo di trasferimento dell'oggetto del possesso che sarebbe distinto dal trasferimento del possesso vero e proprio, creando una duplicazione di possessi poco comprensibile. Si legge, infatti, nella motivazione: "... Con quest'ultima pronuncia è stato, come già evidenziato in altre occasioni, chiarito - richiamando anche accreditata dottrina, per la quale "ciò che si trasferisce è solo l'oggetto del possesso, il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per effetto di un negozio" - che "l'acquisto a titolo derivativo del possesso è una espressione da usarsi solo in senso empirico e traslato" di guisa che "dalla stessa nozione di possesso, definito dall'art. 1140 c.c., come il potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, si evince che esso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca l'esercizio".

Sta di fatto che la cosiddetta "immissione in possesso" all'atto del preliminare di vendita di immobile non può costituire - di per sè - titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene e, afferma la S.C. "i principi generali in materia di possesso non consentano la trasmissione del possesso per patto negoziale indipendentemente ed anteriormente alla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di cui esso costituisca esercizio".

La soluzione adottata dalla Corte di Cassazione, del resto, salta pié pari le argomentaazioni che vertono attorno all' "animus possidendi" le quali pure avrebbero potuto essere invocate avendo il possessore - alias detentore? - promittente acquirente la completa certezza di non essere il reale proprietario dell'immobile. Il requisito, pertanto, secondo il quale il possesso ai fini dell'usucapione necessita dell' "animus rem sibi habendi" sarebbe utilizzabile efficacemente per evitare l'acquisto per usucapione da parte dell' "immesso del possesso".

Tuttavia, la stessa S.C. aveva già avuto modo di allargare il campo nel requisito dell' "animus" tanto da renderlo inutilizzabile nel caso di specie.

Ricorda, infatti, la SupremaCorte, " ... quanto alla 'possibilità di usucapire' questa Corte aveva statuito che ' ai fini dell'usucapione l'anumus rem sibi habendi non deve necessariamente consistere nella convinzione di esercitare un potere di fatto in quanto titolare del relativo diritto, essendo sufficiente che tale potere venga esercitato come se si fosse titolari del corrispondente diritto, indipendentemente dalla consapevolezza che invece questo appartenga ad altri' (Cass. 9 febbraio 2006 n. 2857 e, in precedenza, Cass. n. 8422/2003 e 5964/1996)".

Di seguito il testo di Corte di Cassazione Sentenza n. 23673 del 19/11/2015: