Sulle sorti della pattuizione di un canone di locazione in parte non denunciato al fisco si sono avuti nel tempo vari interventi normativi e giurisprudenziali sui quali pareva essersi formata, oramai, una stabilizzazione delle conseguenze.
Stiamo parlando del fenomeno evidentemente piuttosto diffuso, ed al quale il legislatore ha voluto porre specifico rimedio, di esporre al fisco un contratto regolarmente siglato e registrato, ma riportante un canone di locazione fittiziamente più basso, e avente a latere un accordo per il pagamento di un canone maggiore, sia che questo diverso accordo venga espresso con un ulteriore contratto di locazione identico al primo salvo riportare un maggior canone, sia che consista, sempre questo secondo accordo, in una semplice dichiarazione dissimulatoria avente fini probatori.

Lo schema del fenomeno proposto dalla S.C. è il seguente:
a) Parte locatrice e parte conduttrice convengono, con accordo simulatorio, di stipulare un contratto di locazione indicando, in seno ad esso - destinato alla registrazione - un canone inferiore a quello realmente pattuito;
b) Le parti redigono materialmente un contratto di locazione contenente l'indicazione di tale canone fittizio;
c) Le stesse parti, con controdichiarazione scritta (coeva alla stipula), alla cui redazione partecipano tutte e contestualmente, convengono che il canone indicato nel contratto registrato deve essere modificato in aumento, secondo quanto indicato nella controdichiarazione stessa, avendo il locatore manifestato il proprio intento di frodare il fisco.

Norma di riferimento della materia è l'art. 13 delle Legge 431 del 1998 che, per comodità si riporta di seguito:

Art. 13
(Patti contrari alla legge)

   1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare  un  importo  del canone di locazione  superiore  a  quello  risultante  dal  contratto scritto e registrato.
   2. Nei casi di nullita' di cui  al  comma  1  il  conduttore,  con azione  proponibile  nel  termine  di  sei  mesi   dalla   riconsegna dell'immobile locato,  puo'  chiedere  la  restituzione  delle  somme corrisposte in misura superiore al canone  risultante  dal  contratto scritto e registrato.

   ...  [ OMISSIS ] ...

   6. I riferimenti alla registrazione  del  contratto  di  cui  alla presente legge  non  producono  effetti  se  non  vi  e'  obbligo  di registrazione del contratto stesso.

Da segnalarsi infine che si era formata una doppia interpretazione dell'art. 13 secondo l'una delle quali esso era applicabile solamente alle pattuizioni successive ed intervenute nel corso del rapporto locatizio e non nei casi in cui la pattuizione del canone maggiore fosse stata concordata sin dall'origine.

La questione, giunta per l'ennesima volta alla Corte di Cassazione, è stata portata all'attenzione delle Sezioni Unite dalla Terza Sezione che sentiva la necessità di rivedere il proprio precedente orientamento, alla luce di nuove sensibilità sociali e modifiche intervenute nell'ordinamento.

La questione ha da un lato un evidente risvolto fiscale oltre che civilistico.
Quanto a quest'ultimo aspetto, si trattava di capire se il contratto avente un accordo dissimulatorio diretto a frodare il fisco fosse nullo in tutto o in parte, vale a dire se il contratto cadesse definitivamente o se venisse sanzionato con la nullità solamente l'accordo di maggiorazione del canone.
Ma è anche vero che esiste una norma avente carattere generale e richiamata dalla stessa Corte di Cassazione, quella di cui alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, commi 1 e 3, (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente), secondo la quale: "I rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria sono improntati al principio della collaborazione e della buona fede" e "Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto".

A fronte di questa complessa situazione le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (con Sentenza n. 18213 del 17/09/2015) offrono una argomentata, anche se in taluni passaggi forzata, soluzione al problema. Innanzitutto partendo dall'esame del contratto simulato, con una singolare analisi dell'art. 1414 c.c. che conduce ad una soluzione non scontata.

Secondo la S.C. è conforme a diritto la tesi secondo la quale " ... ci si troverebbe al cospetto di un procedimento simulatorio ... mentre va respinta la conseguente ricostruzione in termini di vera e propria "duplicazione" negoziale - i.e. di attuazione di tale procedimento attraverso la attuazione di un primo negozio simulato e di un secondo, autonomo negozio dissimulato".

Il negozio non è, pertanto, duplice: 1) negozio simulato e 2) negozio dissimulato. E la stessa Corte conferma l'assunto affermando "Il procedimento simulatorio si sostanzia, difatti, sul piano morfologico, in un accordo simulatorio e in una successiva, quanto unica, convenzione negoziale ... ".

In sostanza se è vero che (art 1414 c.c.) "Il contratto simulato non produce effetto tra le parti. Se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma", non di due negozi giuridici dobbiamo parlare bensì di un unico procedimento esplicativo della volontà. Dimentichiamo, quindi, la vecchia teminologia che vuole ci sia un negozio simulato e uno dissimulato (terminologia utilizzata dal ricorrente in cassazione) poiché siamo in presenza di una "unità morfologica" delle manifestazioni di volontà. "La natura della controdichiarazione, all'interno di tale procedimento, è pertanto quella, e solo quella, di un atto destinato, in caso di controversia tra le parti, alla prova della (dis)simulazione parziale dell'oggetto dell'obbligazione (nella specie, il prezzo della locazione)".

E' chiara, qui, la forzatura interpretativa dell'art. 1414 c.c.

Inquadratosi in tal modo l'accordo simulatorio, a questo punto, secondo la Corte, "la fattispecie è difatti destinata ad essere esaminata sotto il profilo della validità del contratto di locazione registrato, e della invalidità della sola pattuizione contenente l'indicazione del canone maggiorato, così come indicata nella controdichiarazione, della quale, come si è già più volte sottolineato, non rileva in alcun modo, sotto l'aspetto funzionale, la forma adottata". E continua affermando: "Il procedimento simulatorio, difatti, nell'operare secondo la scansione diacronica poc'anzi indicata, si sostanzia nella stipula dell'unico contratto di locazione (registrato), cui accede, in guisa di controdichiarazione - che consente la sostituzione, in via interpretativa, dell'oggetto del negozio (i.e. il prezzo reale in luogo di quello apparente) -, la scrittura (nella specie, coeva alla locazione, e redatta in forma contrattuale) con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco".

Le Sezioni Unite cassano la possibilità che un accordo integrativo e a latere del canone di locazione possa avere una sua validità, affermando che la " sostituzione del canone deve ritenersi nulla, ai sensi e per gli effetti della L. n. 431 del 1998, art. 13 ... L'interpretazione dell'art. 13 deve, difatti, condursi alla stregua della più generale riflessione secondo cui già nel 1998 la volontà del legislatore era quella di sanzionare di nullità la sola previsione occulta di una maggiorazione del canone apparente, così come indicato nel contratto registrato, in guisa di vera e propria lex specialis, derogativa ratione materiae, alla lex generalis (benchè posteriore) costituita dal c.d. statuto del contribuente".

Attenzione, tuttavia, aggiunge la Corte: ciò non significa che il legislatore del 1998 abbia voluto sancire un obbligo di registrazione del contratto con norma imperativa la cui violazione comporterebbe la nullità dell'intero contratto. Il contratto non registrato è cosa diversa da contratto con canone dissimulato (ove solamente questa ultima parte risulta non registrata). La S.C. vuole ricordarci che stiamo esaminando solamente questo ultimo caso e non quello della locazione radicalmente non registrata.

In altro passaggio ripete il princpio: "La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell'oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione".

Del tutto ininfluente, infine, sarà la postuma registrazione dell'accordo dissimulato la quale novità fattiva non comporta alcuna modifica dell'impostazione si qui data alla questione, atteso anche il carattere extra-negoziale della stessa.

Di seguito il testo di Corte di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 18213 del 17/09/2015: