Affitto di azienda, locazione ed indennità di avviamento commerciale: a chi spetta
L'indennità di avviamento commerciale spetta a chi, al momento della scadenza locativa, sia nel concreto ed effettivo godimento del bene come conduttore. Cassazione Ord. 18346/16
L'indennità di avviamento commerciale spetta a chi, al momento della scadenza locativa, sia nel concreto ed effettivo godimento del bene come conduttore, esercitando nello stesso quell’attività commerciale a contatto con il pubblico che legittima il sorgere del credito indennitario. Commento all’ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. VI, 19 settembre 2016 n. 18346
La conduttrice, a seguito della cessazione del contratto di locazione commerciale, con decreto ingiuntivo chiedeva il pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale alla proprietaria dell’immobile locato. La locatrice proponeva opposizione che veniva rigettata in primo grado ed accolta in appello.
Si giunge così in Cassazione.
La ricorrente lamenta la violazione degli art. 34 e 36 legge 27 luglio 1978 n. 392 rispettivamente in materia di indennità per perdita dell’avviamento e di cessione del contratto di locazione. Infatti, è pur vero che ella aveva locato, con un contratto di affitto di azienda, l’immobile in oggetto ad un terzo, ma il suddetto contratto era già cessato al momento in cui aveva ricevuto la disdetta dalla proprietaria. Pertanto, ad avviso dell’istante, l’indennità le era dovuta giacché, rebus sic stantibus, ella risultava essere la conduttrice al momento della cessazione effettiva del contratto di locazione, così come disposto nell’ultimo comma dell’art. 36 legge 392/1978.
La Suprema Corte rigetta tale ricostruzione e si uniforma la principio di diritto enunciato dal giudice distrettuale, secondo cui «l'indennità di avviamento commerciale spetta a chi, al momento della scadenza locativa, sia nel concreto ed effettivo godimento del bene come conduttore, esercitando nello stesso quella attività commerciale al contatto con il pubblico che legittima il sorgere del credito indennitario».
Orbene, il giudice di merito aveva accertato che l’affitto di azienda1, concluso dalla originaria conduttrice con un terzo, conteneva anche la cessione del contratto di locazione, accettata dal locatore. Nel corso degli anni, l’attività commerciale – si trattava di una palestra – era stata esercitata dal nuovo contraente e non già dalla ricorrente. Inoltre, il rapporto locatizio era continuato con l’originario locatore (ed il nuovo conduttore), anche dopo il termine dell’affitto d’azienda. Nel breve torno di tempo compreso tra la cessazione del negozio di affitto di azienda e quello della fine del contratto di locazione, la ricorrente non era rientrata nei locali e non aveva esercitato la precedente attività commerciale. Non v’erano, dunque, i presupposti per l’erogazione dell’indennità prevista dalla legge ed il ricorso veniva dichiarato inammissibile.
Si ricorda, infatti, che secondo la normativa vigente, allorché la locazione cessi per volontà del locatore, egli è tenuto alla corresponsione di un’indennità pari a 18 mensilità2 dell’ultimo canone versato (art. 34 c. 1 legge 392/1978).
Essa è dovuta per il solo fatto che il locatore decida di non proseguire la locazione3. La suddetta somma deve essere versata unicamente nei casi in cui l’attività esercitata sia commerciale, industriale, artigianale o di interesse turistico. Al contrario, nella circostanza in cui si eserciti un’attività professionale (come, ad esempio, quella di avvocato) o un’attività che non comporti contatti con il pubblico4 o di natura transitoria, nulla è dovuto. L’indennità corrisponde a quel «sovrappiù di valore economico che si incorpora nell’immobile per il fatto che vi è stata lungamente esercitata un’attività produttiva che ne ha fatto un centro di attrazione per la clientela».5
Per completezza espositiva, si menziona anche l’ipotesi di sublocazione. In questa fattispecie, il locatore deve corrispondere la somma al conduttore-sublocatore, il quale a sua volta è tenuto a versarla al subconduttore6. Invero, la giurisprudenza, in materia, non è pacifica e non sono mancate pronunce secondo le quali l’indennità spetterebbe esclusivamente al subconduttore7.
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
1 Il contratto di affitto di azienda ha ad oggetto il complesso dei beni destinati all’esercizio dell’attività imprenditoriale; esso diverge dalla locazione commerciale in cui l’oggetto è solo il bene immobile in cui esercitare l’attività e non anche i beni ad essa strumentali. (Corte Cass. 6 novembre 2001 n. 13689).
2 Per le attività alberghiere le mensilità sono 21.
3 Per le locazioni commerciali stipulate dopo il 12 novembre 2014 in cui il canone annuo convenuto ammonti ad una cifra superiore ai 250.000 euro, le parti possono escludere il diritto all’indennità (art. 79 c. 3 legge 392/1978).
4 Vedonsi Corte Cass. 19 maggio 2010 n. 12278; Corte Cass. 16 luglio 2010 n. 16627.
5 Citazione tratta da V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 472.
6 In tal senso Corte Cass. 24 gennaio 1994 n. 692; Corte Cass. 14 ottobre 1988 n. 5579.
7 In senso conforme Corte Cass. 3 ottobre 2005 n. 19310.
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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civ. Ordinanza 18346 del 19/09/2016:
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
E' stata depositata in cancelleria la seguente relazione :
"S. S. chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti della S. s.r.l. per omesso pagamento della indennità di avviamento commerciale in relazione all'immobile di proprietà della S. da lei detenuto in locazione commerciale; l'opposizione proposta dalla S. veniva rigettata in primo grado dal Tribunale di Barcellona P.G. ma accolta in appello dalla Corte d'Appello di Messina con la sentenza n. 7262014 qui impugnata.
S. S. propone due motivi di ricorso per cassazione avverso la sentenza n. 7262014, depositata dalla Corte d'Appello di Messina il 28.10.2014, cui resiste con controricorso la S. s.r.l.
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