La corte di Cassazione, con sentenza n. 11507 del 3 giugno 2016 analizza un tema già oggetto di approfonditi studi dottrinali, ovvero l’interpretazione dell’art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 (come inserito dal Decreto legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, come convertito in Legge 30 luglio 2010, n. 122), dandone un interpretazione tanto restrittiva quanto utile, in quanto contrasta alcune teorie dottrinali contrarie, come quella formulata dal Consiglio Nazionale del Notariato con Studio civilistico CNN n. 846-2014/C.

La norma dispone che

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformià' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. (omissis)”.

La norma si dovrebbe tradurre in una dichiarazione, rilasciata in parte dai venditori/alienanti e in parte dal Notaio che riceva l’atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile, di questo genere: “A sensi dell’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, parte venditrice dichiara, e Parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto e, in particolare, che non sussiste difformità alcuna, che comporti l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa. Dò atto io Notaio che prima della stipula del presente atto, come previsto dall'art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, ho individuato l'intestatario catastale e verificato la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”. La menzione va ovviamente fatta dopo l’effettivo controllo da parte del Notaio di detta regolarità, ma ai fini della validità dell’atto è tanto importante il controllo quanto la menzione contenuta nell’atto stesso.

La Corte di Legittimità specifica sia la funzione della norma in esame, sia quali siano i dati catastali rilevanti. L’articolo 29, comma 1 bis, è norma inserita in una serie di interventi, previsti dal Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, volti al “contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, in maniera da far emergere ogni variazione dell’imponibile catastale dei fabbricati urbani. La norma perciò impone, “a pena di nullità”, una serie di indicazioni e menzioni, ed un obbligo di dichiarazione, parimenti sanzionato con una nullità “formale”, o “documentale”: l’atto è nullo se non contiene, oltre al riferimento alla planimetria e agli estremi catastali, la dichiarazione di conformità proveniente dall’intestatario, il cui contenuto non è, peraltro, verificabile da parte del notaio pubblico ufficiale. La disposizione dà luogo ad una nullità formale ed insanabile.

L’indicazione dei dati dell’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane (id est: sezione, foglio, numero di mappale (particella) ed eventuale subalterno) diviene, dunque, requisito di validità dell’atto. Inoltre, l’atto deve contenere il riferimento alle (non necessariamente l’allegazione) planimetrie depositate in catasto. Infine, terzo elemento che deve risultare a pena di nullità dall’atto è la dichiarazione dell’intestatario in ordine alla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, dichiarazione che deve essere resa sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali rileva, quindi, con riguardo a tutti i dati pure eccedenti la mera “identificazione catastale” (ovvero, di quelli occorrenti soltanto per specificare l’ubicazione del bene), estendendosi anche ai dati “informativi” incidenti ai fini tributari, in quanto determinanti la variazione delle relative rendite catastali e, dunque, inerenti alla capacità reddituale dell’immobile (piano e numero di vani o dei metri quadri). Si tratta, cioè, dei dati concernenti la classe, la categoria (attribuita in relazione alla destinazione d’uso), la consistenza (vani, superficie, cubatura) e la correlata rendita catastale, nonché l’eventuale zona censuaria.

Nel caso specifico esaminato dalla Corte di Cassazione, il ricorrente sosteneva che ove nell’atto sia dichiarata la conformità tra planimetria e situazione di fatto debba per implicito considerarsi attestata anche la conformità dei dati catastali a quella che è l’attuale situazione del bene.
Ebbene la Corte, interpretando letteralmente la norma, nega espressamente detta tesi, sostenendo che essa non è coerente con la premessa secondo cui l’articolo 29, comma 1 bis cit. prescrive per l’omissione della dichiarazione dell’intestatario in ordine alla conformità dei dati catastali (oltre che delle planimetrie) allo stato di fatto, una nullità “formale”: a ciò consegue che, ai fini della sua sussistenza, deve dirsi sufficiente che si riscontri la mancanza di tale dichiarazione completa nell’atto, senza che ci si possa interrogare sull’effettiva essenzialità di essa ove comunque vi sia la dichiarazione di conformità della planimetria depositata in catasto (e ciò sull’assunto che la dichiarazione di conformità della planimetria deve abbracciare pure quella dei dati catastali), in quanto la prescrizione di requisiti formali a pena di nullità di un atto non ammette, di regola, equipollenti

Nè vale considerare che il riferimento della dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali ed alla planimetria costituisca un’endiadi di adempimenti fungibili, surrogabili e perciò anche alternativi, in quanto, proprio in presenza di interventi edilizi che determinino variazioni delle rendite catastali, sussiste l’obbligo di presentare una nuova planimetria, e finché ciò non avvenga le risultanze planimetriche sarebbero inattendibili quanto all’individuazione dei dati catastali rilevanti sul piano reddituale, e perciò impedirebbero una dichiarazione di conformità.

La norma è stata inserita per una mera finalità fiscale, al fine di aggiornare  l’intero catasto nazionale, dando al Notaio un onere non molto gradito dalla maggior parte dei Pubblici Ufficiali, ma che viene ulteriormente appesantito dalla responsabilità disciplinare del Notaio che riceva atti nulli.

Secondo la Cassazione l’omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’immobile e dei dati catastali, determina la nullità assoluta dell’atto, perchè la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone altresì la responsabilità disciplinare del Notaio, ai sensi della L. 16 febbraio 1913, n. 89, articolo 28, comma 1, (vd. altresì Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8611 dell’11/04/2014), e così disattendendo il precedente Studio dottrinale pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato nel 2014 (Studio civilistico CNN n. 846-2014/C).

Avv. Davide Giovanni Daleffe

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Normativa:
- art. 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 (come inserito dal Decreto legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, come convertito in Legge 30 luglio 2010, n. 122);
- art. 28 Legge 16 febbraio 1913, n. 89.


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Di seguito il testo di:
Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 03/06/2016, n. 11507: