Il conduttore, terzo pignorato, non può essere costretto a proseguire, contro la sua volontà, il rapporto di locazione da cui ha diritto di sciogliersi secondo le regole ordinarie.

L’ordinanza in commento è degna di rilievo giacché delinea, in modo perspicuo, i rapporti tra la tutela del creditore procedente ai sensi dell’art. 2917 c.c. e la libertà contrattuale del conduttore, in qualità di terzo pignorato. La norma di cui sopra prevede che non siano opponibili al creditore procedente le cause di estinzione del credito maturate successivamente alla notifica del pignoramento. La ratio dell’articolo consiste nel tutelare il credito del soggetto pignorante. In particolare, si ricorda che il credito pignorato può consistere anche nei canoni di locazione percepiti dal debitore esecutato. Il tal caso, ha luogo il pignoramento presso terzi (art. 543 c.p.c. ss.), in cui il conduttore assume la veste di terzo pignorato. In ipotesi siffatte, la corresponsione del canone locatizio andrà effettuata direttamente al creditore procedente il luogo del locatore (debitore esecutato).

Nella fattispecie in commento, il conduttore (figlio del locatore) aveva comunicato il recesso anticipato dal contratto in data anteriore al pignoramento, ma aveva provveduto alla sua registrazione, presso la competente agenzia delle entrate, in epoca successiva allo stesso, benché entro i venti giorni richiesti dalla legge. Giova ricordare che le parti, conduttore e locatore, sono tenute alla registrazione del contratto e della sua cessazione (in questo caso anticipata) entro un termine fisso (art. 17 D.P.R. 131/1986). Un contratto non registrato è considerato inefficace, mentre se registrato tardivamente (ossia oltre il termine indicato ex lege) acquista efficacia ex tunc¹.

Nella fattispecie oggetto di scrutinio, la scrittura privata di risoluzione anticipata del contratto ha acquisito data certa unicamente con la registrazione, pertanto, solo a decorrere da quel momento risulta opponibile al creditore. Nondimeno l’art. 2917 c.c. «non impedisce affatto al conduttore di un contratto di locazione di recedere in qualsiasi momento senza per questo essere tenuto al pagamento dei canoni in favore del creditore procedente». Essa dispone una regola generale in forza della quale, ai fini dell’opponibilità al creditore, la cessazione del rapporto, qualsiasi ne sia la fonte, deve avere data certa anteriore al pignoramento. La quaestio iuris, pertanto, è la seguente: se l’art. 2917 c.c. impedisca al conduttore di risolvere il contratto di locazione successivamente alla notifica del pignoramento presso terzi. In particolare, se la risoluzione avvenuta prima del pignoramento, ma registrata successivamente, sia opponibile al creditore, quantomeno dalla data di registrazione. Invero, secondo la Suprema Corte, la cessazione del contratto locatizio è inopponibile sino al momento in cui non vi sia una data certa (in questo caso, fornita dalla registrazione).

Secondo il percorso argomentativo seguito dai giudici di legittimità, l’art. 2917 c.c. mira ad evitare atti dispositivi successivi alla notifica del pignoramento volti a disperdere un elemento costitutivo della garanzia patrimoniale; essa non ha «invece una efficacia limitativa della libertà negoziale² […]del terzo pignorato nei rapporti di durata»; ne consegue che la norma de qua non possa impedire l’esercizio del diritto di recesso da parte del conduttore - purché avvenga in ossequio alle regole tipiche di quel rapporto – benché i frutti dello stesso (i canoni) siano stati oggetto di pignoramento. La Corte conclude il proprio iter delibativo ribadendo che «laddove sul bene immobile oggetto di pignoramento preesista un contratto di locazione (che instaura un tipico rapporto di durata) la regola di cui all’art. 2917 c.c. non possa incidere sulla libertà del conduttore di sciogliersi dal contratto secondo le regole di quel particolare rapporto di locazione».

Per completezza espositiva si ricorda che nei casi di locazione abitativa la legge 27 luglio 1978 n. 392 all’art. 4 prevede che il conduttore possa recedere, in qualsiasi momento, dal contratto dandone avviso almeno sei mesi prima³; inoltre, a prescindere dal contenuto del regolamento contrattuale, allorché ricorrano gravi motivi può parimenti recedere in qualsiasi momento (dandone preavviso di sei mesi)⁴.

La mera presenza di un pignoramento, di per sé, non integra un grave motivo per consentire il recesso che, si ribadisce, è ammissibile unicamente nei casi previsti dalla legge. Secondo la giurisprudenza, infatti, sono considerati tali quei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla costituzione del rapporto, che rendono oltremodo impossibile la prosecuzione del contratto⁵.

La casistica è estremamente varia, si passa dal trasferimento di lavoro alla malattia, dalla perdita dell’impiego ai problemi strutturali dell’immobile.⁶

Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona

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Di seguito i testo di
Corte di Cassazione Ordinanza n. 20952 del 17/10/2016: