Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione civile intervengono (con Sentenza n. 9449 depositata il 10 Maggio 2016) sul tema del riparto di responsabilità (e legittimazione passiva) per danni provocati dal lastrico solare ove il piano di calpestio dello stesso sia in uso esclusivo di uno dei condomini.

Sul punto una oramai datata sentenza delle Sezioni Unite (Sezioni Unite n. 2672 del 1997) aveva stabilito che i : «...  danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura dei terzo residuo».

La qualificazione giuridica attribuita a quel tempo riconduceva la fattispecie agli obblighi di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223, primo comma, cod. civ.) andando a scomodare anche la qualificazione di obbligazione "propter rem" sulla quale la nuova sentenza dissente.

Altre sentenze, più recenti, (Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000) hanno infatti ricondotto la vicenda in esame nell'ambito di applicazione dell'art. 2051 cod. civ. (danno cagionato da cose in custodia) e quindi nell'ambito della responsabilità extracontrattuale.

La risposta che viene fornita dalla sentenza in commento aderisce alla appena accennata diversa qualificazione giuridica.

La Suprema Corte infatti afferma: "la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 cod. civ.". In tal modo il proprietario , superficiario o comunque titolare del diritto di utilizzo della superficie del lastrico solare viene qualificato quale "custode" dello stesso.

Ma la sua responsabilità non è esclusiva. Si aggiunge la posizione dell'assemblea condominiale e dell'amministratore condominiale.

Affermano le Sezioni Unite, è "configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ."

Nel caso concreto andrà poi individuata - se possibile - una specifica responsabilità dell'evento dannoso poiché è naturale dover dedurre l'esclusione della responsabilità del condominio nel caso in cui nessuna omissione vi sia stata nella manutenzione da parte del condominio ed, invece, il fatto sia attribuibile a fatto doloso o colposo del proprietario della superficie del lastrico solare.

Qualora manchi questa attribuibilità e, comunque, in carenza di prova contraria, la responsabilità fra il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello da un lato ed il condominio dall'altro dovranno suddividersi in concorso fra i due soggetti. Con la conseguente legittimazione passiva del condominio nell'azione di richiesta del danno.

La regola di cui all'art. 1126 c.c. per la ripartizione dell'onere di riparazione diventa, pertanto, norma avente valore provvisorio e presuntivo di riferimento per la ripartizione del danno salva l'indagine di più specifiche responsabilità.

Le Sezioni Unite, quindi, concludono affermando il seguente principio di diritto:

««in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio»».

Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sezioni UU. Sentenza n. 9449 del 10/05/2016: