Maggiorazione del canone di locazione: il proprietario deve restituire le somme ricevute in nero

Il patto nullo di maggiorazione del canone non è sanato dalla registrazione tardiva dello stesso, giacché essa rappresenta un fatto extra-negoziale, inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Cassazione n. 7634/16

- di Avv. Marcella Ferrari
Maggiorazione del canone di locazione: il proprietario deve restituire le somme ricevute in nero

La vicenda ha ad oggetto una locazione ad uso abitativo. Tra le parti erano stati conclusi due differenti contratti: il primo registrato con un canone ammontante a 400,00 euro; il secondo non registrato con un canone pattuito in 1.150,00 euro.

Il conduttore agiva in giudizio contro il locatore; in primo ed in secondo grado il convenuto veniva condannato alla ripetizione delle somme indebitamente percepite o meglio alla differenza tra il dovuto ed il corrisposto dal conduttore a titolo di canone di locazione.

Il locatore ricorreva in Cassazione sostenendo la validità e l’efficacia del secondo contratto, a canone maggiorato, argomentando come segue. Egli aveva ottenuto lo sfratto per morosità ed il conseguente decreto ingiuntivo per i canoni insoluti sulla scorta del contratto non registrato; riteneva, pertanto, che tale negozio fosse stato tacitamente riconosciuto dalla controparte, stante la mancata opposizione del decreto. In sede di gravame, tali rilievi venivano respinti, giacché l’effettivo versamento delle somme maggiori al dovuto era stato provato; inoltre, il conduttore aveva disconosciuto il secondo contratto ed a siffatto disconoscimento non era seguita un’istanza di verificazione da parte dell’appellante (vale a dire del locatore); tra le parti, dunque, operava il contratto registrato con un canone inferiore.

La Suprema Corte non accoglie la ricostruzione operata dal ricorrente, il quale sostiene esservi stato un tacito riconoscimento della scrittura da parte del resistente, formatosi a seguito del giudicato nella procedura monitoria; secondo gli ermellini, infatti, il giudicato esterno è rilevabile, in sede di legittimità, solo allorché risulti dagli atti acquisiti nel corso del giudizio di merito, non essendo ammissibile la loro produzione per la prima volta in Cassazione e, nel caso di specie, tali atti non erano stati prodotti.

La Corte d’Appello, nel rigettare il gravame, seguiva l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 27 ottobre 2003 n. 16089, secondo la quale la nullità statuita dall’art. 13 legge 9 dicembre 1998 n. 4311 è volta a colpire la pattuizione di un canone più elevato rispetto al contratto scritto e registrato, in virtù del principio di invariabilità del canone per la durata del rapporto. La medesima questione è stata anche oggetto di un intervento delle Sezioni Unite2, le quali hanno affermato che la nullità di cui al citato art. 13 sia diretta a sanzionare esclusivamente la maggiorazione del canone, il contratto registrato resta valido così come il canone apparente; il patto nullo non è sanato dalla registrazione tardiva giacché essa rappresenta un fatto extra-negoziale, inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

La Suprema Corte, ai fini della decisione del ricorso, si richiama alla pronuncia di cui sopra, e considera simulatorio l’accordo intercorso tra le parti. In buona sostanza, il contratto concluso è quello registrato e ad esso accede come controdichiarazione l’indicazione del canone maggiorato; la sostituzione dell’oggetto apparente (canone fittizio) con quello reale (maggiorato e sottratto al fisco), contrasta con la norma imperativa di cui all’art. 13 legge 435/1998; pertanto, rimane valida unicamente la pattuizione oggetto di registrazione. La previsione legislativa, infatti, non intende punire la mancata registrazione dell’atto quanto la sostituzione di un prezzo con un altro.

Ne consegue che il contratto di locazione registrato sia valido, mentre risulta nulla la pattuizione sulla maggiorazione del canone; siffatta maggiorazione, ad avviso della Corte, è stata contestata dalla controparte, non solo disconoscendola, ma eccependo l’invalidità della stessa.

Al lume di ciò, i supremi giudici confermano la condanna del locatore alla ripetizione delle somme indebitamente percepite, a titolo di canone, rispetto a quelle effettivamente dovute.

 

Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona

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1 Art. 13. Patti contrari alla legge (norma modificata dalla Legge di Stabilità 2016). Vedasi la nuova formulazione in questo articolo: "Canone di locazione in nero: il nuovo art. 13 L. 431/1998".

 2 La sentenza Corte Cass., S.U.,. 17 settembre 2015 n. 18213 è intervenuta per dirimere un contrasto giurisprudenziale in tema di contratto di locazione non registrato. Secondo un orientamento, la norma in oggetto (art. 13 legge 431/1998) non si riferiva ad ipotesi di simulazione relativa del contratto circa il corrispettivo. Infatti, essendo valido il contratto scritto e non registrato, l'omissione dell'adempimento fiscale era considerata irrilevante; si escludeva, pertanto, la nullità per la sottrazione al fisco di una porzione dell'importo. Un’altra lettura del citato articolo, invece, riteneva che la sua ratio fosse volta alla “emersione del sommerso”; ne derivava che la violazione degli obblighi tributari determinasse l'invalidità del contratto. In buona sostanza, in virtù del suddetto orientamento, la registrazione del contratto assurgeva a presupposto legale di validità dello stesso; la mancata registrazione determinava una nullità di protezione, posta a tutela del contraente debole. La sentenza delle Sezioni Unite, dirimendo la vexata quaestio, ha stabilito che «ai sensi dell’art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, non sanabile con eventuale registrazione tardiva».

 

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 7634 del 18/04/2016:

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