Parti condominiali in gruppo di edifici: fondamento normativo e contrattuale

La legittimazione processuale di un gruppo di edifici compete all'amministrazione comune: al supercondominio. Argomenti sulla legittimazione passiva. Cassazione Sentenza n. 12641/16

Parti condominiali in gruppo di edifici: fondamento normativo e contrattuale

La Corte di Cassazione civile, con Sentenza n. 12641 del 17 giugno 2016, ha l'occasione di esprimersi in un paio di questioni di indiscusso interesse: una di carattere processualistico che coinvolge il concetto di legittimazione passiva, ed una in materia condominiale, sul concetto di "supercondominio" o condominio di un gruppo di edifici separati.

Il caso affrontato dalla S.C. riguardava la richiesta di danni di un proprietario di un esercizio commerciale che aveva visto crollare in parte un muro del proprio negozio a causa di lavori di ristrutturazione eseguiti in un edificio contiguo. L'attore aveva convenuto in giudizio il Condominio a cui apparteneva il muro ove erano eseguiti i lavori di ristrutturazione.

Si costituiva il condominio convenuto sollevando eccezione di carenza di legittimazione passiva affermando che quel muro non era di pertinenza del condominio convenuto bensì era di proprietà di altro - terzo - condominio. E qui si innesta la discussione in merito alla legittimazione.

Sulla legittimazione passiva: le corti del merito accertavano la carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto, sostenendo che l'errore di convocazione del condominio effettivamente vocato poneva quest'ultimo in carenza di legittimazione. Non dello stesso parere la Corte di Cassazione, la quale afferma, in parte motiva della sentenza in commento, quanto segue: " ... impropriamente si è discusso di difetto di legittimazione passiva del Condominio .... Questo era il reale destinatario della pretesa risarcitoria intentata dal B., e questo si era costituito davanti al Tribunale di Genova per eccepire che il muro crollato ... di proprietà dell'attore appartenesse al vicino edificio ed a diverso condominio edilizio. Il Condominio ... aveva, quindi, disconosciuto, stricto sensu, non la propria legittimazione passiva quanto la riferibilità ad esso della titolarità della posizione soggettiva passiva dedotta in giudizio a sostegno della richiesta di danni. La relativa questione attiene, pertanto, al merito della causa e non alla legittimazione: ovvero, se il muro crollato nel corso dei lavori di ristrutturazione rientrasse tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. appartenenti al Condominio di via ____________. All'esito del giudizio di merito, Tribunale e Corte d'Appello hanno dato per accertato che la parte crollata sull'immobile del B. durante i lavori eseguiti dalla I.G.C. rientrasse nella proprietà del diverso Condominio di via ____________, e quindi che la parte convenuta non fosse titolare dell'obbligo risarcitorio che l'attore aveva prospettato come suo".

La soluzione adottata dalla S.C. non è affatto scontata, anzi. Se, come è noto, l'art. 100 c.p.c prescrive che "Per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse" è difficilmente rintracciabile un interesse del convenuto - nel caso di specie - ad avere una sentenza nel merito piuttosto che una espulsione dal processo poiché avente un oggetto ad esso non pertinente. E' ben vero che è anche stato stabilito che la posizione del convenuto deve guardarsi con occhio diverso rispetto a quella dell'attore e che "L'interesse a contraddire, benché disciplinato anch'esso dall'art. 100 c.p.c., non opera sullo stesso piano dell'interesse ad agire e deve essere verificato con minore rigore, in quanto, in presenza della legittimazione passiva della parte convenuta, esso sussiste per il semplice fatto della presentazione di una domanda nei suoi confronti" Cass. 11796/2003. Dottrina corrobora questa tesi affermando che " ... l'interesse a contraddire è formula vuota perché il convenuto, per il solo fatto che nei suoi confronti è stata proposta una domanda, ha interesse a difendersi in giudizio". Rimane la considerazione che appare assai arduo, a questo punto, poter individuare il caso in cui possa essere accolta una eccezione di carenza di legittimazione passiva.

 

Il fatto che quel muro crollato fosse dell'uno o dell'altro condominio, invece, è stato oggetto di ampia discussione in corso di causa poiché, di fatto, la situazione non era agevolmente definibile. Rientra in questo ambito il richiamo al concetto di "supercondominio". I lavori di ristrutturazione erano eseguiti in uno degli edifici che condividevano alcune parti in comune.

 

Sul "supercondominio": il concetto - ed il termine - "supercondominio" è una elaborazione giurisprudenziale definita in particolar modo da Sentenza della Corte di Cassazione n. 19939/2012, la quale  ebbe modo di esprimersi con le seguenti parole: " ... per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria nè la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.;".

Quasi contemporanea alla sentenza appena richiamata è la cosiddetta riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), emanata ad un mese di distanza, la quale inserisce nel codice civile l'art. 1117-bis, che si seguito riporto:

1117 bis C.C. Ambito di applicabilità
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

e la riformulazione dell'art. 67 delle Disposizione di Attuazione del Codice di Procedura Civile, che pure riporto di seguito:

Art. 67 Disp. Att. C.P.C. .
Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il delegato non puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unita' immobiliare appartenga in proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo' chiedere che l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorita' giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia' nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorita' giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale

Si fa riferimento alle modalità di gestione del condominio di più edifici, senza che il termine supercondominio venga utilizzato, così come la stessa Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, la quale mai usa il detto termine.

L'ulteriore particolarità del caso concreto consiste nel fatto che l'univoca condominialità dei vari edifici era frutto di una decisione amministrativa a non anche alle necessità scaturenti dalla comunione di parti dell'immobile. Si legge in sentenza che " ...  gli edifici, contraddistinti da diversi civici, " si erano uniti volontariamente " ... in un'unica amministrazione condominiale" tanto che il Tribunale aveva ritenuto " ... che non risultasse esservi tra i fabbricati in oggetto una comunanza di parti comuni o di impianti, tale da consentire di poter individuare per essi l'esistenza di un unico condominio".

La Suprema Corte per risolvere il dilemma ricorre ai principi del condominio parziale. In tali casi, " ... tutte le volte, cioè, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene". E aggiunge: "Di per sè, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sè, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio".

Nel condominio parziale, afferma la Corte, " ... Il fondamento normativo, che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi ed impianti dell'edificio, si rinviene nell' art. 1123 c.c., comma 3. Lo stesso art. 1123 c.c., comma 1 elabora il principio generale secondo cui l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni si suddivide in proporzione alle quote di ciascuno; il comma 3 consente allora di aggiungere che l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava, invece, soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza. A tale parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonchè all'imputazione delle spese".

Se alcun dubbio sorge in ordine alla gestione e ripartizione delle spese, altro argomentare può svolgersi in ordine alla individuazione del soggetto da convenire in giudizio, potendo oscillare la risposta fra il determinare, da un lato, la legittimazione passiva della singola unità immobiliare e, dall'altro, la legittimazione del supercondominio nel suo insieme.

Con richiamo di precedente giurisprudenziale sempre in materia di condominio parziale, la Suprema Corte evidenza come nel caso di parti di immobili di pertinenza di soli alcuni condomini la chiamata in causa debba avvenire in ogni caso nei confronti del Condominio nella sua interezza, nei confronti dell'Amministratore di quel Condominio.

Analogamente si dovrà fare con il supercondominio.

Afferma la corte: "  ... in situazione di condominio parziale, e quindi inserito in un più ampio complesso condominiale abbracciante i tre numeri civici, comunque la domanda risarcitoria sarebbe risultata inammissibilmente rivolta nei confronti di uno solo di tali edifici ... ovvero di un condominio parziale, contravvenendo a quanto dapprima evidenziato nel richiamo al principio affermato da Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363".



Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 12641 del 17/06/2016:

 

Svolgimento del processo

Con citazione del 29 giugno 2001 B.G. conveniva il Condominio ____________ e la I.G.C. Imm.G.C. s.r.l. davanti al Tribunale di Genova, esponendo di essere titolare dell'esercizio commerciale ____________, e che i suoi locali, in particolare quelli retrostanti, erano rimasti gravemente danneggiati in data 14 marzo 1994, a causa del crollo parziale della muratura del contiguo edificio di via ____________, ove erano in corso interventi di ristrutturazione eseguiti dalla società I.C.G.. A seguito del crollo, i locali del B. erano stati dichiarati inagibili e chiusi al pubblico fino a metà dell'agosto del 1994. L'attore chiedeva, pertanto, che gli venissero risarciti i danni conseguenti, scaturiti dal mancato utilizzo del locale commerciale, dal mancato guadagno, nonchè dal danneggiamento degli arredi e delle strutture recentemente ristrutturate. Si costituiva quindi il Condominio contestando la propria legittimazione passiva, poichè rilevava che il muro crollato appartenesse al vicino edificio e ad altro condominio individuato con distinto numero civico; eccepiva, comunque, che il diritto azionato fosse ormai prescritto, essendo decorsi più di cinque anni dalla richiesta inviata a fini interruttivi; contestava, infine, l'entità dei danni richiesti, chiedendo il rigetto della domanda. L'attore nel corso del processo rinunciava agli atti del giudizio nei confronti della I C G Imm.G.C..

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