Sul calcolo del compenso del CTU per l'estimo di una serie di immobili

Il compenso al CTU per la stima di più immobili va a percentuale sulla somma del valore degli stessi o per ogni singola unità immobiliare? Cassazione Sentenza n. 5325/16

Sul calcolo del compenso del CTU per l'estimo di una serie di immobili

L'art. 13 d.m. 30 maggio 2002 prevede che per la perizia e consulenza tecnica in materia di estimo spetti al perito o al consulente "un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull'importo stimato". La Tabella delle percentuali per la valutazione di immobili può essere visionata seguendo questo link:"Tabella CTU in materia di Estimo". Qualora la stima da effettuarsi riguardi più unità immobiliari sorge un dubbio non risolto definitivamente dalla normativa circa la necesità di operare una unificazione dei valori considerando l'incarico come unitario, oppure il compenso vada calcolato come somma di vari incarichi di stima.

Ad esempio, la Corte di Cassazione investita del caso con Sentenza n° 4966 del 12/03/2015 (in questa rivista: "La liquidazione del compenso al CTU e' unica anche per indagini multiple") richiama un proprio precedente e, ritenendo applicabile il disposto dell'art. 3 del D.M. 30 maggio 2002 - da utilizzarsi in materia di valutazione di patrimoni - afferma la necessità di doversi determinare " ... un compenso unitario, anzichè un compenso distinto per ogni verifica compiuta, atteso che, nella valutazione dei patrimoni, la pluralità delle verifiche non esclude l'unicità dell'incarico".

Ma sul punto la Corte di Cassazione non è costante e, anzi, la sentenza in commento conferma la presenza di contrasto giurisprudenziale, come del resto rilevato dal giudice del merito del caso affrontato da Corte di Cassazione Sentenza n. 5325 del 17/03/2016. Il fatto era piuttosto semplice: in una esecuzione immobiliare il CTU aveva chiesto e ottenuto la liquidazione del compenso calcolato a percentuale sui singoli lotti. Ne seguiva contestazione e impugnazione della liquidazione da parte del creditore procedente.

ll giudice del merito, dopo aver rappresentato la sussistenza di un contrasto giurisprudenziale sul punto, aveva ritenuto che in presenza di una pluralità di immobili diversi tra loro, l'importo stimato non dovesse quello che attiene alla stima cumulativa dell'insieme, bensì quello corrispondente ad ogni singola stima di immobile che abbia autonome caratteristiche valutative. Introduceva, in sostanza, una differenziazione fra immobili aventi diversa natura e "caratteristiche valutative".

In altri termini, secondo il giudice prime cure, "qualora la consulenza tecnica in materia di estimo abbia ad oggetto una pluralità di immobili, il compenso del consulente viene legittimamente determinato raggruppando le unità immobiliari aventi analoghe caratteristiche e applicando, sul valore dei singoli gruppi, la percentuale reputata congrua entro i limiti, minimo a massimo, stabiliti dal d.m. 30 maggio 2002".

Il caso finiva alla Corte di Cassazione ed il ricorrente, contestata la congruità della somma liquidata a titolo di onorario, deduceva che in una procedura di esecuzione forzata per la stima di un compendio immobiliare diviso in lotti dovesse necessariamente determinarsi il principio dell'unicità dell'incarico; di modo che il compenso a percentuale da liquidarsi al consulente dovesse essere stabilito con riferimento al valore complessivo degli immobili, e non a quello dei singoli lotti. In questo ultimo modo il compenso ne risulterebbe più elevato e non terrebbe in considerazione il limite fissato dalla tabella estimo per il valore più elevato, vale a dire € 516.000.

La Corte di Cassazione difende i ragionamento logico giuridico del giudice del merito e afferma quanto segue:

"nell'ipotesi in cui l'incarico conferito al consulente tecnico d'ufficio in materia di estimo abbia ad oggetto la determinazione di una serie di beni immobili, la liquidazione del compenso deve essere condotta secondo il metodo seguente: ove vengano in questione immobili aventi caratteristiche uguali o analoghe, per definire le quali il consulente debba effettuare operazioni ripetitive, l'importo stimato è quello che attiene alla stima cumulativa di detto insieme; in presenza, invece, di una pluralità di immobili diversi tra loro, l'importo stimato è quello corrispondente ad ogni singola stima di immobile che abbia autonome caratteristiche valutative".

 

Di seguito il testo di
Corte di Cassazione Sentenza n. 5325 del 17/03/2016:

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