Sulla condizione di reciprocità nell’acquisto di immobili in Italia da parte di società Svizzera

Uno studio dell'avv. Daleffe sulla condizione di reciprocità (ex art. 16 Disp. Prel. Cod. Civ.) nell’acquisto di immobili residenziali in Italia da parte di una società Svizzera

Sulla condizione di reciprocità nell’acquisto di immobili in Italia da parte di società Svizzera

Una società di diritto elvetico XXX, con sede legale a Lugano (SVIZZERA), avente in Italia (per dichiarazione della stessa) solo “sede secondaria” e codice fiscale, acquista in Italia un complesso condominiale, e precisamente 20 appartamenti ad uso abitativo, oltre a relative pertinenze (cantine e solai).

La società, come risulta al Registro delle Imprese italiano, ha come oggetto sociale un’attività principale diversa dalla compravendita di immobili, e precisamente: “Oggetto sociale: la promozione e la diffusione della cultura musicale con possibilità di vendita di apparecchiature …”, aggiungendo poi “La società può amministrare, gestire acquistare e cedere beni immobili all’estero.”.

L’atto notarile di compravendita nulla dice in merito ai requisiti della società ai fini della validità dell’acquisto.

 

Ci si interroga sulla validità del predetto acquisto immobiliare alla luce della “condizione di reciprocità” ex art. 16 Disp. Prel. Cod. Civ.

 

L’ art. 16 delle Disposizioni Preliminari al Codice Civile (cd. Preleggi) dispone:

Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali.
Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere
.”

La “condizione di reciprocità” implica il diritto di una persona straniera (fisica o giuridica) a godere, in Italia, degli stessi diritti che sono attribuiti ad un cittadino italiano nel suo paese di origine. Si precisa che per “straniero” si intende qualsiasi persona avente nazionalità, o sede, in un paese non membro dell’Unione Europea.

La giurisprudenza stessa definisce il principio di reciprocità quale “condizione di efficacia della norma che attribuisce un diritto allo straniero”, specificando ulteriormente che la reciprocità rileva “non come fondamento del diritto, bensì come condizione di efficacia della suddetta norma” (Cass. SS.UU. Sent. 18 marzo 1999 n. 147).

 

L’art. 16 delle Preleggi fa salve le disposizioni contenute in leggi speciali. In tal senso, finora, la norma è stata ridimensionata solo ed esclusivamente con riguardo ai diritti fondamentali inviolabili (riconosciuti tra le varie pronunce dalla Suprema Corte di Legittimità, con Sentenza delle Sezioni Unite del 4 marzo 1988 n. 2265), ai cittadini dell’Unione Europea (ex art. 18 TFUE ed ex art. 12 del Trattato CE) e agli stranieri regolarmente residenti in Italia o muniti di regolare permesso di soggiorno per determinati motivi (secondo il Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero, D. Lgs. 25 luglio 1998 n. 286, e il relativo Regolamento di attuazione, D.P.R. 31 agosto 1999 n. 394). Vi sono inoltre eccezioni date da Convenzioni Internazionali, attuate poi a mezzo di leggi ordinarie italiane, ma nessuna, ad oggi, ha ancora dato libero accesso agli acquisti immobiliare da parte di Società di diritto elvetico, e viceversa per società italiane che intendano acquistare beni immobili nella Federazione elvetica.

 

In Svizzera vige una legge in materia, la cosiddetta “LAFE”, che all’art. 2 prevede che lo straniero, per acquistare un immobile in Svizzera, debba essere espressamente autorizzato dall’autorità cantonale, salvo che “il fondo serva come stabilimento permanente di un commercio, di un’industria o di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda commerciale o di una libera professione”.

Elemento chiave è la corretta interpretazione di “stabilimento permanente” che andrebbe considerato come estrinsecazione oggettiva e palese della persona giuridica in esame ad asservire quanto acquistato a centro di interessi stabile, in conformità con la propria attività sociale, attività che va presunta da quanto dichiarato al Registro delle Imprese.

Si potrebbe obiettare che, in primis, oggi l’oggetto sociale della società è (in Italia, dopo la riforma del diritto societario) meramente indicativo e utile solo ai fini della responsabilità verso terzi, e che conseguentemente bisognerebbe indagare circa tutte le reali attività svolte dalla società al fine di poter affermare se l’immobile che si vuole acquistare possa essere considerato valido al fine di affermare la suddetta reciprocità. Solo la società interessata può valutare l’effettiva esistenza di dette condizioni, superando le presunzioni di terzi, che, di fronte ad uno statuto sociale, come riportato nel Pubblico Registro delle Imprese, affermino che l’attività della società in esame non è consona da poter affermare che un immobile possa servire come stabilimento permanente di commercio. In materia di diritto internazionale privato, se da una parte ci vuole buona senso ed elasticità, d’altra parte bisogna anche cercare di attenersi alle presunzioni che si evincono senza tante complicazioni dalla realtà dei fatti e dai Pubblici registri e documenti.

 

Altra sottigliezza da denotare nell’oggetto sociale della società in esame è la disposizione dell’oggetto sociale che, dopo un primo inciso, ove viene descritta l’attività della società, aggiunge “La società può amministrare, gestire acquistare e cedere beni immobili all’estero.”.

Tale inciso è inserito in molteplici statuti di società al fine di dare, espressamente, la possibilità alla società di operare anche in campo immobiliare al fine di dare migliore attuazione alla reale e prevalente attività sociale. Diverso è l’oggetto sociale che identifichi come attività sociale vera e propria la gestione di immobili residenziali. Solo in tale ipotesi si potrebbe discutere della validità di un acquisto immobiliare da parte di una società Svizzera, che avrebbe quindi interesse ad acquistare un immobile ad uso residenziale.

Diverso ancora è il caso di un acquisto di un immobile, qualunque sia la sua destinazione ante acquisto, al fine di, post acquisto, mutarne la destinazione e rendere l’intera unità immobiliare quale “stabilimento permanente di un commercio, di un’industria o di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda commerciale o di una libera professione”. La validità di un acquisto del genere è discutibile, e, seppur se ne potrebbe ipotizzare la validità con un controllo a posteriori, è opportuno adottare tutte le dovute cautele, soprattutto per quanto riguardo un Pubblico Ufficiale, quale è il Notaio italiano che riceva l’atto di compravendita, che non può sicuramente onerarsi del controllo della reale destinazione dell’immobile successivamente all’atto di acquisto stesso. Anche nel predetto caso è utile e opportuno considerare leciti solo gli acquisti che rispettino le condizioni richieste dalla “LAFE” al momento stesso dell’acquisto.

 

Una società di diritto elvetico (ovvero SVIZZERA) può pertanto acquistare un immobile in Italia solo ed esclusivamente quando l’immobile serva, aggiungerei oggettivamente, come stabilimento permanente di un commercio. E’ difficile affermare come sia possibile verificare se l’immobile oggetto di acquisto abbia detto requisito nella realtà. E’ ovvio che nel caso in esame sembra essere palese che una società, che non abbia quale attività sociale la compravendita di immobili, non possa acquistare un immobile ad uso quasi totalmente residenziale, poiché in contrasto con la normativa di diritto elvetico, e pertanto in difetto della richiesta “condizione di reciprocità”.

La mancanza di detta condizione comporta la nullità dell’atto di compravendita ex art. 1418 cod. civ. in quanto contrario a norma imperativa di legge, e precisamente al precitato art. 16 delle Preleggi.

Nulli saranno anche tutti gli atti dispositivi posti in essere dal supposto acquirente in quanto, con la nullità dell’atto di acquisto, viene a mancare la possibilità di disporre il diritto di disporre.

 

Nel caso di specie, l’unica soluzione possibile per effettuare in modo lecito l’acquisto di un immobile residenziale, non oggetto pertanto di stabilimento permanente di commercio o attività di altro tipo, come richiesto dalla “LAFE”, sarebbe stato l’acquisto di una società di diritto italiano da parte della società di diritto elvetico, in quanto la costituzione di società è pienamente coperta dal diritto di reciprocità. Successivamente detta società di diritto italiano, seppur avente come unico socio la società elvetica, avrebbe lecitamente acquistato l’immobile, sena alcuna sorta di problemi.

 

Davide Giovanni Daleffe

 

Commenti

daleffe_davide

Gent.mo Notaio, la ringrazio per il commento. Ovviamente il riferimento era generico, e va adattato al signolo caso. In merito alla fattibilità di detta operazione mi rifaccio ai parametri pubblicati dal sito degli Affari Esteri, cosicché ogni utente possa prendere visione della fattispecie in modo più dettagliato.

http://www.esteri.it/mae/it/ministero/servizi/stranieri/elenco_paesi.html#s

E cito testualmente:
"COSTITUZIONE DI/PARTECIPAZIONE A SOCIETA':
1)SOCIETA' DI CAPITALI:
a)S.P.A.
1) e' verificata la condizione di reciprocita';
2) e' verificata la condizione di reciprocita' per l'assunzione della carica di Consigliere del C.d.A., salvo il caso di societa' il cui scopo consista nella partecipazione ad altre imprese (Holding), mentre non e' verificata la condizione di reciprocita' per l'assunzione della carica di Amministratore unico;
b) S.R.L. "Si puo' considerare verificata la condizione di reciprocita' tra l'Italia e la Svizzera nel caso di costituzione di una Societa' a garanzia limitata (Sagl/ S.r.l.) in Svizzera, compreso il caso di SAGL interamente partecipata da una Societa' anonima con sede in Italia, quando almeno uno degli amministratori, munito di poteri di rappresentanza, e' domiciliato in Svizzera.
Il capoverso 3 dell'art. 814 del codice delle obbligazioni (CO) stabilisce che una delle persone autorizzate a rappresentare la societa' deve essere domiciliata in Svizzera. Non deve obbligatoriamente trattarsi di un gerente; un direttore e' sufficiente. Secondo la legge, e' possibile che si tratti di un membro dell'organo superiore di gestione o di amministrazione o di un direttore. Il concetto di direttore deve essere interpretato alla luce dell'art. 718, cpv. 2. CO: si tratta pertanto di un 'terzo' (cioe' di una persona non membro del consiglio di amministrazione) al quale il potere di rappresentanza e' stato delegato. Non e' necessario che detta persona sia iscritta nel registro di commercio a titolo di direttore. Del resto, la nozione di direttore non e' chiaramente definita dal CO, i direttori iscritti quanto tali nel registro di commercio non sono dei procuratori o dei mandatari commerciali ma delle persone con diritti uguali a quelli dei gerenti, salvo una limita espressa (cfr. art. 814, cpv. 4 CO con rinvio ad art. 718 CO). Procuratori o mandatari commerciali non rispondono alle esigenze degli art. 718, cpv. 4, 814, cpv. 3, e 898. cpv. 2, CO."

2)SOCIETA' DI PERSONE:
a) Societa' semplice: e' verificata la condizione di reciprocita';
b) societa' in nome collettivo: e' verificata la condizione di reciprocita' a condizione che almeno uno dei soci risieda in Italia ed abbia, individualmente o congiuntamente agli altri soci residenti, la rappresentanza della societa';
c) societa' in accomandita semplice: e' verificata la condizione di reciprocita' a condizione che almeno uno dei soci accomandatari risieda in Italia ed abbia, individualmente o congiuntamente agli altri soci accomandatari residenti, la rappresentanza della societa'"

Cordialmente. Davide G. Daleffe

NotaioPesce

se fosse così facile dribblare la normativa, caro Avvocato, costituendo una società italiana con unico socio di nazionalità svizzera, saremmo a cavallo. Ma purtroppo quel che Lei sostiene non è sostenibile. Giuseppe Pesce

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