Continua l'opera della Corte di Cassazione civile (ora con Sentenza n. 18891 del 28 luglio 2017) di espansione dell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c., norma, si ricorda, prevista in materia di appalto per la rovina (crollo) o grave difetto dell'immobile, per la quale opera una prescrizione di dieci anni, rispetto ai due anni previsti di garanzia per vizi dell'appalto.

La norma è stata oggetto di continue revisioni interpretative nel corso dei decenni della sua applicazione, tutte nell'ottica dell'ampliamento del concetto di "gravi difetti"; concetto il quale a mano a mano si è riempito di contenuti facendosi, con lo stesso, un po' alla volta riferimento alle più ampie specie di difetti dell'immobile (infiltrazioni, pavimentazione, intonaci, fognature, ecc).

Lo schema classico di applicazione dell'istituto era quello dell'impresa che costruiva l'edificio con poca perizia e a distanza di pochi mesi o anni nell'edificio stesso iniziavano a comparire difetti quali mal funzionamento dell'impianto fognario o scrostamento dell'intonaco della facciata (per fare qualche esempio). Tuttavia, in questo schema, l'edificio doveva essere nuovo e l'azione doveva essere proposta contro l'impresa costruttrice.

Talvolta, tuttavia, si è riconosciuta la responsabilità del venditore in applicazione del medesimo istituto, vale a dire la garanzia per gravi difetti ex l'art. 1669 c.c.  Il criterio applicato nei confronti del venditore è quello della responsabilità ampliata al committente venditore che abbia la possibilità di rendersi conto (anche solo potenzialmente, avere la possibilità di conoscere) che l'immobile che ci si accinge a vendere abbia dei difetti gravi.

La stessa Corte di Cassazione infatti ricorda che " ... l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso ...".

Abbiamo assistitio da poco ad un ampliamento dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. nel senso di estendere la garanzia anche alle opere di ristrutturazione e non solo alla costruzione del nuovo.

Proprio in questo stesso anno 2017 abbiamo avuto un nuovo ampliamento dell'applicabilità dell'art 1669 c.c. dato dalle Sezioni Unite, e di cui la stessa sentenza oggi in commento fa menzione, laddove afferma: "Di recente, "Cass. SS.UU. Sentenza n. 7756/17", componendo il contrasto di pronunce esistente sul punto, ha stabilito che l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".

Ora, con questa nuova pronuncia (Sentenza n. 18891 del 28/07/2017) la Suprema Corte unisce i due principi sopra visti: 1) la responsabilità del committente venditore e 2) la esponsabilità per lavori di ristrutturazione.

Anche il venditore che abbia fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, nei limiti temporali dell'art. 1669 c.c. (diaci anni), risponde nei confronti dell'acquirente dell'immobile per la sopravvenienza di rovina e/o gravi difetti causati per imperizia nella ristrutturazione.

La Suprema Corte a conclusione enuncia il seguente prinicpio di diritto:

"L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull'immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti".

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 18891 del 28/07/2017: