Compenso al CTU per stima in esecuzione immobiliare: Tabella da applicare e pluralità di incarichi

Quale Tabella applicare nella liquidazione del compenso al CTU stimatore incaricato dal Giudice dell'Esecuzione e la questione della pluralità di incarico. Cassazione civile Ordinanza n. 4951/2017

Compenso al CTU per stima in esecuzione immobiliare: Tabella da applicare e pluralità di incarichi

Sorge talvolta incomprensione fra il Consulente Tecnico d'Ufficio nominato dal GE per la stima dell'immobile in sede di esecuzione forzata immobiliare ed il Giudice dell'Esecuzione stesso, in ordine alla corretta liquidazione del compenso per il lavoro di stima, in particolar in merito all'applicabilità della Tabella di liquidazione per la materia delle Costruzioni (art. 11) rispetto alla Tabella in materia di Estimo (art. 13) previste in allegato al D.M. 30/05/2002 (vedasi "Il Compenso del CTU come si determina").

In termini quantitativi la differenza è enorme in quanto, ad esempio, prendendo lo scaglione da € 10.329,15 e fino a € 25.822,84 della Tabella di Estimo si prevede un compenso a percentuale oscillante fra lo 0,8369% e l'1,6895%. Per lo stesso scaglione la Tabella Costruzioni prevede percentuali di un minimo del 3,7580% ad un massimo del 7,5160%. Differenze di 5 - 6 punti percentuali!

Ovvio, quindi, che i CTU puntino a far passare l'idea che la corretta Tabella di riferimento sia quella prevista dall'art. 11 (costruzioni) anche se urta contro il dato letterale della Tabella 13, specificatamente denominata "Estimo".

Da altro canto, non si può sottacere che l'incarico ai periti stimatori in sede di esecuzione forzata va, oramai, ben oltre la semplice stima dell'immobile e la Tabella parrebbe non più adeguata, nonostante si possa tenere in considerazione la differenza fra stima sommaria e stima piena (differenza prevista dalla Tabella Estimo) e vi possa essere un aggiustamento fra un minimo ed un massimo. Basti pensare che, come ammette la stessa Corte di Cassazione civile nell'Ordinanza n. 4951 del 27/02/2017 che si commenta, che, nel caso di specie, l'incarico al CTU consisteva " ... nella puntuale individuazione dei beni pignorati anche dal punto di vista catastale, nel riscontro di eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli ... nella verifica della regolarità urbanistica dei beni pignorati e nella presenza di eventuali occupanti, nel riscontro di oneri o vincoli anche di natura condominiale". Talvolta si chiede anche di accertare la regolarità degli impianti (elettrico - termico). Secondo la giurisprudenza costante tali ulteriori approfondimenti costituisco mere valutazioni accessorie comprese del compenso stabilito dalla Tabella 13: " ...  il principio di onnicomprensività dell'onorario sancito dal D.M. 30 maggio 2002, art. 29, riguarda le attività complementari ed accessorie che, pur non essendo specificamente previste in sede di conferimento dell'incarico, risultano tuttavia strumentali all'accertamento tecnico, ...".

La Corte di Cassazione nell'Ordinanza in commento è chiara e categorica: "La decisione impugnata deve quindi reputarsi incensurabile nella parte in cui ha ritenuto di dover liquidare i compensi all'ausiliario in base al solo art. 13, non ponendosi quindi alcun problema di concorso con altre previsioni tariffarie".

 

Diversa, invece, è la tematica afferente la eventuale pluralità di incarichi, stante che il Giudice del merito aveva ritenuto di liquidare il compenso come per un solo incarico e stima.

Sul punto la Corte di Cassazione richiama propri oramai costanti precedenti e afferma: "... deve richiamarsi il più recente orientamento di questa Corte che superando il contrasto in precedenza manifestatosi ... ha invece sostenuto che (cfr. Cass. n. 6892/2009) in favore del consulente tecnico cui sia stato affidato l'incarico di procedere ad attività di estimo di più immobili si deve liquidare, alla stregua dell'art. 13 delle tabelle ---  un compenso che faccia riferimento all'importo stimato diviso per scaglioni; tuttavia, in caso di immobili aventi caratteristiche uguali o analoghe, l'importo stimato atterrà alla stima cumulativa dell'insieme, mentre, in caso di pluralità di immobili diversi tra loro, per ciascuno di essi dovrà procedersi ad un'autonoma determinazione, nel limite del massimo scaglione di un miliardo di Lire".

E continua: "Tale principio è in seguito costantemente ribadito da questa Corte (cfr. Cass. n. 18070/2010; Cass. n. 5325/2016) dovendosi quindi ritenere corretto il criterio che impone il raggruppamento delle unità immobiliari aventi analoghe caratteristiche".

E conclude:

"Ove quindi vengano in questione immobili aventi caratteristiche uguali o analoghe, per definire le quali il consulente debba effettuare operazioni ripetitive, l'importo stimato è quello che attiene alla stima cumulativa di detto insieme; in presenza, invece, di una pluralità di immobili diversi tra loro, l'importo stimato è quello corrispondente ad ogni singola stima di immobile che abbia autonome caratteristiche valutative".

 

 

-----------------------------------------

Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Ordinanza n. 4951 del 27/02/2017:

 

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

Commenta per primo

Vuoi Lasciare Un Commento?

Possono inserire commenti solo gli Utenti Registrati