Definizione di "cortile condominiale" secondo la Cassazione e difesa del singolo condomino
La proprietà del cortile condominiale non va dimostrata perché presunta. E' legittimato il singolo condomino alla sua difesa, senza litisconsorzio necessario degli altri condomini. Cassazione civile Sentenza n. 2532/2017
Un condomino solo contro tutti, è il caso di dirlo, la spunta finalmente solamente avanti la Corte di Cassazione. E' il caso deciso con Sentenza n. 2532 del 31/01/2017 dalla Corte di Cassazione civile. Un singolo condomino, infastidito dal parcheggio di auto di terzi in zona condominiale, scopre che parte del cortile condominiale era stato locato da un vari condomini ad un terzo estraneo.
Ricorre all'autorità giudiziaria di propria iniziativa, chiedendo che venisse dichiarato nullo o invalido ed inefficace il contratto di locazione delle aree scoperte circostanti al fabbricato perchè stipulato senza il suo consenso, comproprietario del bene comune, e venisse condannato il conduttore a rilasciare tale area oltre al risarcimento del danno per l'uso del bene comune. I condomini che avevano concesso in locazione naturalmente si costituivano contro il difensore del bene condominiale, mentre altri rimanevano estranei al giudizio.
La questione appare semplice, eppure entrambi i gradi del merito respingono la domanda del condomino.
Secondo la Corte di Napoli l'attore non avrebbe dato la dimostrazione del diritto di cui assume di essere il titolare, vale a dire la propriatà dell'area condominiale. Si poneva, inoltre, la questione sulla necessità di integrare in contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
La corte di Cassazione accoglie il ricorso e cassa la sentenza d'appello.
Afferma la S.C. che in materia condominiale
" ... il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma, avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio, quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione".
Quanto alla prova della proprietà del cortile comune, afferma la Corte
" La comunione condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. è presunta e tale presunzione legale può essere superata dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso".
Erra pertanto la Corte d'Appello ad invertire l'onere della prova della proprietà.
Quanto, infine, alla necessità di integrare il contraddittorio, ancora la S.C. afferma: " ... in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti".
La domanda riconvenzionale sarebbe stata una domanda di accertamento della sua esclusiva proprietà in danno a tutti i condomini e, in tal caso, il contraddittorio avrebbe dovuto essere integrato.
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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 2532 del 31/01/2017:
Svolgimento del processo
A.A., con atto di citazione, regolarmente notificato, premettendo di avere acquistato da Ge.Id., con atto notarile la proprietà dell'appartamento, sito in Napoli _____________, con i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni comprese le aree scoperte, che il tutto era pervenuto alla venditrice in virtù di successione ereditaria di Ca.Ar., la quale aveva a sua volta acquistato dall'INPS; dopo aver acquistato l'appartamento esso istante con lettera raccomandata del 1999 chiedeva all'amministratore del condominio di conoscere i criteri per la utilizzazione delle aree scoperte che risultavano occupate da autovetture in sosta venendo a conoscenza che alcuni condomini avevano locato la predetta area a F.R., che, quindi, aveva contestato la circostanza a detti condomini i quali avevano risposto di essere i proprietari di detta area, sulla quale esso attore non poteva vantare alcun diritto, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Napoli i predetti condomini, chiedendo che venisse dichiarato nullo o invalido ed inefficace il contratto di locazione delle aree scoperte circostanti al fabbricato perchè stipulato senza il consenso di Ge.Id., comproprietaria del bene comune e di esso istante, e venisse condannato il conduttore F.R. a rilasciare tale area oltre al risarcimento del danno per l'uso del bene comune, che venisse reso il rendiconto della gestione e i convenuti venissero condannati, comunque, al risarcimento danni per l'illecita disposizione del bene.
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