Il contratto di locazione finanziaria (leasing) diventa contratto tipico, normato per legge

Arriva la definizione legale del contratto di leasing (locazione finanziaria) e una minima regolamentazione legale del rapporto giuridico, con la Legge Concorrenza approvata dalla Camera il 29/06/2017. Il testo torna al senato

Il contratto di locazione finanziaria (leasing) diventa contratto tipico, normato per legge

Arriva la definizione legale del contratto di leasing (locazione finanziaria) e una minima regolamentazione legale del rapporto giuridico, con la Legge Concorrenza approvata dalla Camera dei deputati nella seduta di oggi 29 giugno 2017.

Secondo l'art. 137 della nuova legge

"Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1o settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo".

Fino ad oggi il contratto di leasing era contratto misto regolamentato prevalentemente dalle clausole contrattuali.

La Legge determina, in analogia al contratto di locazione abitativa, all'art. 138 il "grave inadempimento" che porta alla risoluzione del contratto con lo stabilire che:

"Costituisce grave inadempimento dell'utilizzatore il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero di quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria".

E, infine, regolamenta le conseguenze della risoluzione contrattuale, tema molto dibattuto stante che le clausole contrattuali solitamente prescrivono la necessità di corrispondere il mancato guadagno pari a tutti i canoni ancora da pagare fino alla scadenza, oltre a interessi e mora.
All'art. 139 la nuova legge determina che

"In caso di risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'utilizzatore ai sensi del comma 138, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell'utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all'ammontare dell'importo dovuto dall'utilizzatore a norma del periodo precedente".

Per la quantificazione del valore del bene la Legge prevede un apposito articolo, il 140, scondo il quale

"Ai fini di cui al comma 139, il concedente procede alla vendita o ricollocazione del bene sulla base dei valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati. Quando non è possibile far riferimento ai predetti valori, procede alla vendita sulla base di una stima effettuata da un perito scelto dalle parti di comune accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto o, in caso di mancato accordo nel predetto termine, da un perito indipendente scelto dal concedente in una rosa di almeno tre operatori esperti, previamente comunicati all'utilizzatore, che può esprimere la sua preferenza vincolante ai fini della nomina entro dieci giorni dal ricevimento della predetta comunicazione. Il perito è indipendente quando non è legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l'indipendenza di giudizio. Nella procedura di vendita o ricollocazione il concedente si attiene a criteri di celerità, trasparenza e pubblicità adottando modalità tali da consentire l'individuazione del migliore offerente possibile, con obbligo di informazione dell'utilizzatore".

Da ultimo va citato l'art. 141 per il quale "Restano ferme le previsioni di cui all'articolo 72-quater del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e si applica, in caso di immobili da adibire ad abitazione principale, l'articolo 1, commi 76, 77, 78, 79, 80 e 81, della legge 28 dicembre 2015, n. 208".
Di conseguenza la normativa specifica contenuta nella Legge Fallimentare continua ad applicarsi.
Ugualmente continuano ad applicarsi le norme sul leasing per l'acquisto della casa da adibire ad abitazione principale delle giovani coppie inserite nell'articolo 1, commi 76, 77, 78, 79, 80 e 81, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, il cui comma 76, per inciso, ricalca strettamente la norma dell'art. 137 della nuova legge.
Vale la pena riprodurre di seguito, per completezza, i commi 78, 79, 80 e 81 della L 208/2015.

78. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell'utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed e' tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto. L'eventuale differenza negativa e' corrisposta dall'utilizzatore al concedente. Nelle attivita' di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l'intermediario finanziario deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicita' nei confronti dell'utilizzatore.

79. Per il contratto di cui al comma 76 l'utilizzatore puo' chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non piu' di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell'esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto e' prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L'ammissione al beneficio della sospensione e' subordinata esclusivamente all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di cui al comma 76;
a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di eta' con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianita', di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
80. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicita' originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni del comma 78. La sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
81. Per il rilascio dell'immobile il concedente puo' agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile. Il contratto di locazione finanziaria (leasing) diventa contratto tipico, normato per legge.

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