Il creditore del condominio può agire nei confronti del singolo condomino? E se si, deve procurarsi un titolo autonomo? Può agire per l'intero o deve limitarsi alla quota millesimale? Il titolo deve essere notificato al condominio e anche al singolo condomino?

A tutti questi quesiti risponde la Corte di Cassazione civile con l'interessante Sentenza n. 22856 depositata in data 29 settembre 2017.

Il caso di specie prendeva il via da un'opposizione a precetto proposta da un singolo condomino aggredito nel patrimonio da un creditore che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, nella persona dell'amministratore condominiale, per il mancato pagamento di una obbligazione di danaro conseguente ad un contratto regolarmente sottoscritto dallo stesso amministratore per conto del condominio.

La Corte di Cassazione elenca, in parte motiva, alcuni principi chiave che sottontendono alla questione. Secondo giurisprudenza consolidata:

1) l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi.

2) il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini (si ritiene in tale ottica inammissibile l'azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio);

3) per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l'art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino.

Eliminata ogni incertezza in ordine alla formazione del titolo e della sua validità nei confronti del singolo condomino, ci si chiede se il creditore debba esperire una singola azione esecutiva contro ogni condomino, e se la responsabilità per il pagamento vada suddivisa pro quota.

Innanzitutto la legittimazione passiva per l'azione esecutiva. Secondo la Corte l' "utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sè esclusivamente l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini".

Per quanto riguarda la "responsabilità limitata" del condomino alla propria quota di appartenenza del condominio, aggiunge la S.C. "il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà proporre opposizione all'esecuzione, ma in tale sede sarà suo onere dimostrare l'esatta misura di detta quota".

E specifica di seguito che nel caso in cui venga notificato un precetto per una quota maggiore di quella di competenza del singolo condomino, "il precetto sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa". Il precetto, pertanto, conserva la sia validità, anche se per un importo ridotto.

Un'ultima considerazione in merito all'onere della prova.

Secondo la S.C. il singolo condomino nel caso in cui venga chiesto il pagamento per una quota maggiore della sua propria, potrà "eccepire di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella "allegata" (esplicitamente o implicitamente) dal creditore; in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà all'opponente, trattandosi di allegazione di un fatto (quanto meno assimilabile a quello) "modificativo" e/o "parzialmente impeditivo" della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo".

A conclusione la S.C. esprime il seguente principio di diritto:

"l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può' limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità' dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà' opporsi all'esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale e' inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore;

nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà  al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero;

nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale;

se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà' essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento".

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 22856 del 29/09/2017