Locazione commerciale: indennita di avviamento dovuta anche se attività diretta a pubblico limitato

E' dovuta l'indennità di avviamento anche se l'attività commerciale è monomarca, cioè diretta ad un pubblico limitato di possibili utenti interessati. Cassazione Sentenza n. 7039/2017

Locazione commerciale: indennita di avviamento dovuta anche se attività diretta a pubblico limitato

E' noto che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo ad un immobile ad uso commerciale (non abitativo), cessazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il conduttore stesso ha diritto di ricevere il pagamento di una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto salvo che per le attività alberghiere, dove l'indennità sarà pari a 21 mensilità, art. 34 L. 392 del 1978.

La funzione dell'indennità di avviamento, afferma la Corte di Cassazione, è quella di ristorare il conduttore della perdita di quell'elemento positivo del patrimonio aziendale che deriva dal numero degli utenti e consumatori che nel corso del rapporto di locazione hanno avuto contatti con l'attività commerciale nell'immobile oggetto di locazione e contemporaneamente quella "di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell'incremento di valore dell'immobile dovuto all'attività del conduttore".

L'art. 35 L. 92/78 prescrive che tale indennità, tuttavia, non sia dovuta "in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici".

Nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione civile con Sentenza n. 7039 del 20 marzo 2017 parte locatrice sosteneva che l'indennità di avviamento non era dovuta poiché l'officina di riparazione auto (conduttrice) non svolgeva attività che si rivolgeva ad un pubblico indistinto degli utenti e consumatori poiché si rivolgeva ad un pubblico molto più ristretto, vale a dire i possessori di un'auto di un marchio specifico. L'officina era, in sostanza, autorizzata monomarca.

Il quesito posto innanzi alla Suprema Corte, quindi, riguardava l'ambito di applicazione dell'art. 35 della Legge 398/78, in particolare se l'indennità sia dovuta solamente qualora l'offerta commerciale dell'attività esercitata nei locali locati sia rivolta al pubblico di tutti gli utenti e consumatori oppure se possa essere diretta ad un pubblico più limitato e ristretto.

La Corte di Cassazione, richiamando propri precedenti, afferma che per generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei beni o dei servizi commerciali si deve intendere " ... anche coloro che acquistano il bene per soddisfare bisogni della propria attività imprenditoriale o professionale ovvero per motivi promozionali o pubblicitari ad essa collegati, a nulla rilevando che i beni offerti in vendita riguardino una cerchia limitata di clienti e non la clientela occasionale".

E continua: "Si è ancora ritenuto che il requisito in questione ricorre anche nei confronti di quei conduttori alla cui attività possa essere interessato un ambito limitato e specifico di soggetti. Cass. 11 gennaio 1988, n. 22; 15 marzo 1989, n. 1034. ... Pubblico di consumatori e di utenti sta ad indicare una generalità (originariamente) indifferenziata e non, necessariamente, una clientela occasionale, come peraltro già riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità che considera "pubblico" anche essere una cerchia di utenti o consumatori limitata".

 

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 7039 del 20/03/2017:

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