Parte acquirente di un appartamento ubicato in un condominio datato, costruito nei primi anni '60, poco dopo la stipula dell'atto di compravendita e preso possesso dell'immobile, rilevava la presenza di infiltrazioni.

Tali infiltrazioni, veniva rilevato in corso di causa, avevano come causa la mancata impermeabilizzazione del tetto con guaina e la fragile tenuta degli appoggi delle grondaie.

Il compratore agiva, di conseguenza, contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1490 c.c. ( Garanzia per i vizi della cosa venduta ), il quale al comma primo prevede che

"Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore"

Secondo il venditore nessun vizio occulto era presente e/o era stato celato. Del resto lo stesso fabbricato era stato venduto in uno stato tale da rendere facilmente prevedibile che soffriva della vetustà e degli effetti della scarsa manutenzione, pur visibili.

Argomento che veniva accolto dalla Corte d'Appello la quale aveva " ... accertato non solo che i venditori non hanno dato alcuna assicurazione circa l'inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma pure che il bene acquistato si trovava in condizioni materiali tali ("... si trattava di un fabbricato risalente agli anni ‘60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti...") che la compratrice avrebbe dovuto attentamente esaminarlo ("colui che acquista un immobile di non recente costruzione... ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l'amministratore del Condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi siano stati effettuati... ") onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione ("... l'acquirente... doveva sapere che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato..."), le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dalla stessa, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, "facilmente"), conoscibili: "l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c.,... consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione... sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente..."

Sentenza poi, di fatto, confermata dalla Corte di Cassazione civile con Ordinanza n. 24343 del 16 ottobre 2017.

Il compratore di un immobile vetusto non può, pertanto, limitarsi alla verifica della regolarità formale della compravendita e della presenza di vizi palesi ma deve osservare ulteriori regole. Deve

1) ottenere rassicurazioni - scritte - dal venditore dell'assenza di specifici vizi
2) esaminare l'immobile attentamente, meglio se con un proprio tecnico, nel caso non si abbiano le necessarie competenze tecniche, al fine di verificare se esistano vizi che possano manifestarsi a breve, stante lo stato di vetustà.

La S.C., richiamando un proprio precedente, conferma il principio di diritto secondo il quale:

"il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita".

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Ordinanza n. 24343 del 16/10/2017