L’importante Sentenza n. 7756 del 27 marzo 2017 delle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione è destinata a segnare uno storico giro di boa in materia di vizio dell’opera per rovina e gravi difetti dell'opera previsto dall’art. 1669 del codice civile.

Ricordiamo innanzitutto che la norma, con una singolarità appartenente solamente alla materia dell’appalto riguardante la costruzione (e manutenzione ora si aggiunge) degli edifici, introduce una specifica responsabilità che va oltre ed in aggiunta alla normale responsabilità per inadempimento contrattuale, prevista in tema di appalto dagli articoli 1667 e 1668 del cod. civ.

L’art. 1669 c.c., infatti, aggiunge una “garanzia” a favore del committente; la garanzia che l’opera destinata alla lunga durata, come un edificio, durerà intatta almeno 10 anni.

1669. Rovina e difetti di cose immobili
1. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
2. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Secondo la norma devono essere rispettati (tutti e non alternativamente) tre tipi di diversi termini. Il primo, decennale, decorrente dall’ultimazione dell’opera; il secondo, di decadenza, secondo il quale la rovina o grave difetto deve essere denunciato entro un anno dalla scoperta; il terzo, di prescrizione, per l'esercizio dell'azione, di un anno dalla denuncia.

La norma ritaglia una configurazione giuridica della garanzia a se stante rispetto alla normale responsabilità contrattuale, tant’è che da sempre la giurisprudenza (ma non l’unanimità della dottrina) ravvede nella norma dell’art. 1669 c.c. una fonte di responsabilità extracontrattuale. Ed invero, nelle prime interpretazioni della norma il suo scopo primario veniva ravvisato in una finalità di interesse generale e pubblica, come quella della stabilità e sicurezza degli edifici, e, in particolare, della incolumità personale dei cittadini. Ma il punto di vista cambia con il tempo e la sentenza delle Sezioni Unite, come vedremo più avanti, attribuisce nuove funzionalità alla norma.

Da ultimo si dica, parlando del passato, che interesse primario della garanzia per rovina o gravi difetti (di riflesso a quanto appena accennato di esigenza di tutela della pubblica incolumità) era quello di garantire il committente che, per almeno 10 anni, l’edificio non crollasse o, almeno, non presentasse evidenti segni di cedimento strutturale.

La giurisprudenza di legittimità, tuttavia e come è noto, ha modificato tale iniziale impostazione assumendo come dato via via sempre più rilevante non tanto l’inciso “pericolo di rovina” (che pure è rilevante ma di più contenuta applicazione) ma quello di “gravi difetti”.

L’appaltatore, si diceva, sarà ritenuto responsabile quando l’immobile presenti entro 10 anni dalla costruzione dei gravi difetti, intendendosi per tali dei difetti talmente gravi da “impedire il godimento” dell’immobile, o renderlo più gravoso, oltre che causarne, magari alla lunga, con il perdurare degli effetti del vizio, ugualmente pericolo di rovina.

Lo spazio dei “gravi difetti” è stato, poi, successivamente ampliato da numerose sentenze di legittimità di cui le stesse Sezioni Unite danno conto con una interessante, lunga e completa rassegna di giurisprudenza che risulterà senz’altro utile allo studio della materia e di cui si cita solamente i difetti riguardanti: pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n. 2238/12) - infiltrazioni d'acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d'impermeabilizzazione (nn. 84/13, 21351/05, 117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94, 13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86, 1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72) - il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87) … e così via.

Per semplificare l’applicazione pratica oramai consolidata dell’art 1669 c.c. si dica che se entro 10 anni dalla fine della costruzione di un condominio (ad esempio) si rinveniva una occlusione degli scarichi fognari dovuta ad un mancato o errato raccordo delle tubazioni (in sede di costruzione) non vi era (e non vi è) dubbio che l’impresa appaltatrice dovesse rispondere del vizio. Ugualmente si può dire per le perdite della impermeabilizzazione che portino ad infiltrazioni negli scantinati o dalla copertura dell’edificio. L’impresa costruttrice verrà chiamata a far fronte alla spesa di sistemazione e riparazione.

La novità rappresentata dalla Sentenza delle Sezioni Unite è la possibilità di estensione di tale responsabilità agli interventi ulteriori realizzati nell’edificio rispetto alla originaria costruzione. E’ una novità eclatante che si dovrà esaminare attentamente stante l’ampliamento della durata della garanzia che questa nuova interpretazione comporta.

Secondo le SS.UU.: “Nell'economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell'immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova”.

E aggiunge: “la giurisprudenza ha mostrato di porsi dall'angolo visuale degli elementi secondari ed accessori. Questo non implica di necessità propria che si tratti della prima realizzazione dell'immobile, essendo ben possibile che l'opus oggetto dell'appalto consista e si esaurisca in questi stessi e soli elementi. Ferma tale angolazione, a fortiori deve ritenersi che ove l'opera appaltata consista in un intervento di più ampio respiro edilizio (come, appunto, una ristrutturazione), quantunque non in una nuova costruzione, l'art. 1669 c.c. sia ugualmente applicabile”, lasciando intendere che non di un singolo e limitato intervento deve trattarsi, bensì di una opera “di più ampio respiro”. L'uso del termine "ristrutturazione" non può considerarsi un vero riferimento alle nozioni del diritto urbanistico e alla definizione di "ristrutturazione" ai sensi dell'art. 3 del T.U. Edilizia, dovendosi valutare di volta in volta la portata dell'intervento. Si riocorda che per "interventi di manutenzione straordinaria" si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici che ben facilmente potrebbero essere considerati di "ampio respiro".

La sentenza lascia all’interprete – d’ora in avanti – l’onere di tentare di qualificare quando un’opera di sia ampio respiro e quando non lo sia. Il rifacimento di un tetto sarà di ampio respiro? E il rifacimento della sola guaina? E la pavimentazione nuova del marciapiede che corre lungo il perimetro dell’edificio? E il cambio dell’impianto termico?

La questione non è di poco momento perché allarga a 10 anni la durata della garanzia.

Se si considera che la prescrizione per responsabilità contrattuale ha una durata decennale, si può cominciare a ravvedere la possibilità di una nuova costruzione giuridica – del tutto giurisprudenziale – che la stessa sentenza delle SS.UU. va, forse, a suggerire laddove si esprime in ordine alla natura della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c.

La sentenza, infatti, minimizza – non volendo o potendo far altro in quella sede – la natura della predetta responsabilità, e afferma: “ … poco o punto rilevante, e dunque non decisiva ai fini in esame, la natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c. … qualificata come ex lege ... e prevista per ragioni di ordine pubblico e di tutela dell'incolumità personale dei cittadini, quindi, inderogabile e irrinunciabile ... ha anch'essa origini remote”.

Ma appunto per questa vetustà degna di revisione?

Non lascia dubbi l’inciso che segue: “ Ai limitati fini che qui rilevano può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell'art. 1669 c.c. dall'incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un'ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale”. E per concludere “Tutto ciò rende ormai meno attuale il tema della natura extracontrattuale della responsabilità di cui all'art. 1669 c.c., che se non ha esaurito la propria funzione storica (per difetto di rilevanza non è questa la sede per appurarlo), di sicuro ha perso l'originaria centralità che aveva nell'interpretazione della norma”.

Si può immaginare che in tempi relativamente brevi potremo assistere ad importanti novità giurisprudenziali anche su tale specifico tema.

Per concludere le SS.UU. esprimono il seguente principio di diritto:

"l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".

Avv. Luca Marco Rasia

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile SS.UU. Sentenza n. 7756 del 27/03/2017: