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Distanze legali delle costruzioni e dai confini: le SS.UU. dirimono uno storico contrasto

Distanze legali: il principio della prevenzione si applica anche quando il regolamento locale non prevede una distanza minima dal confine o vieta la costruzione in aderenza. Cassazione SS.UU. Sentenza n. 10318/16

Distanze legali delle costruzioni e dai confini: le SS.UU. dirimono uno storico contrasto

La questione affrontata dalle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione (Sentenza n. 10318 del 19/05/2016) attiene alla prevalenza del principio della prevenzione sulla costruzione in aderenza (o appoggio) in relazione alle previsioni urbanistico-edilizie del Regolamento locale.

I due principi (quello della costruzione in aderenza e quello della distanza dettata dalla prevenzione) nel loro reciprocamente contrastante principio trovano in questa sentenza il loro definitivo contemperamento.

Il Codice Civile regolamenta in modo chiaro il regime delle distanze fra costruzioni e ciò fa negli articoli 873 e 875 che di seguito riportiamo:

Articolo 873
Distanze nelle costruzioni

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore

Articolo 875
Comunione forzosa del muro che non è sul confine

Quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.
 

Il criterio è che i fabbricati o stanno a tre metri l'uno dall'altro oppure si costruiscono in aderenza. Riassunto in poche parole, il primo costruttore - fra i due confinanti - potrà decidere la distanza dal confine del proprio fabbricato.

Nel caso in cui il primo costruttore abbia costruito ad una distanza inferiore al metro e mezzo potrà trovarsi costretto a decidere se allungare il proprio fabbricato fino al confine oppure permettere al vicino di occupare il proprio terreno per costruire, comunque, in aderenza.

Nel caso in cui il secondo costruttore non volesse costruire in aderenza nonostante la costruzione del primo a distanza inferiore a quella regolamentare, dovrà arretrare (principio della prevezione) al fine di rispettare la distanza dei tre metri.

A complicare tale struttura normativa, tuttavia, intervengono gli strumenti edilizi locali i quali solitamente prescrivono distanze ben maggioni dei 3 metri fra fabbricati (8 metri era il caso di specie), talvolta non permettono la costruzione in aderenza o a confine, o, infine, prescrivono una distanza proporzionale all'altezza dell'edificio, scardinando in toto l'impostazione del codice civile. Il quesito posto all'attenzone delle Sezioni Unite riguarda, in particolare, l'ipotesi che il regolamento locale non prescriva specifiche distanze dai confini.

Secondo i ricorrenti per cassazione " ... in materia di distanze fra fabbricati o di questi dal confine, stabilite dai regolamenti locali in misura maggiore di quella prevista dal codice civile, il principio della prevenzione trova applicazione solo ove lo strumento urbanistico consenta anche le costruzioni in appoggio o in aderenza, e colui che fabbrica per primo costruisca sul confine o a distanza regolamentare da questo. Deducono che, al contrario, tale criterio non può mai trovare applicazione, consenta o meno lo strumento urbanistico le costruzioni in appoggio o in aderenza, allorchè colui che fabbrica per primo costruisca a distanza dal confine inferiore a quella stabilita dal regolamento, avendo la norma locale che consente costruzioni sul confine la funzione di ripartire in maniera paritetica tra i costruttori confinanti la distanza dal confine, ovvero di eliminarla, ma sempre in modo paritetico, cioè con costruzioni in aderenza od in appoggio erette sulla linea di confine". Si tentava di richiamare il princpio del codice civile e di adattarlo alle prescrizioni locali.

Le posizioni espresse dalla S.C. in materia sono state, nel tempo, le più diversificate e vengono così riassunte dalle stesse Sezioni Unite:

a) "... un primo indirizzo, secondo cui, nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo la distanza minima fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine ... ";

b) "... in base ad un diverso orientamento, allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, dell'operatività del cosiddetto criterio della prevenzione ... ";

c) "... posizione intermedia assunta da altra pronuncia (Cass. 16-2-1999 n. 1282), la quale, pur affermando che la prevenzione non opera ove i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile -detta prescrizione dovendosi intendere comprensiva di un implicito riferimento al confine-, precisa che il metodo di misurazione dei distacchi -metà della distanza dal confine per ciascun proprietario- non è incompatibile con la previsione della facoltà di edificare sul confine ove lo spazio antistante sia libero fino alla distanza prescritta, oppure in aderenza o in appoggio a costruzioni preesistenti, con conseguente applicabilità del criterio della prevenzione".

Le Sezioni Unite aderiscono all'indirizzo secondo il quale il principio della prevenzione può essere, in ogni caso, applicato, e afferma: " in definitiva, nessuna delle ragioni preclusive evidenziate in giurisprudenza e in dottrina osta all'applicabilità del principio codicistico della prevenzione nell'ipotesi in cui un regolamento locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall'art. 873 del codice civile, senza prescrivere altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza".

Afferma, per concludere, la S. C. "Ne discende che un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, ne al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 cod. civ.".

 

Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile SS.UU. Sentenza n. 10318 del 19/05/2016:

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

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