Il contratto preliminare di compravendita di immobili. Analisi giuridica e spunti pratici

Appunti sul contratto preliminare di compravendita di immobili.

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Profili fiscali - registrazione

 

Vige l’obbligo di registrare il contratto preliminare di compravendita, secondo quanto disposto dal testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (D.P.R. 131/1986), anche conosciuto in breve come “TUR”.

L’obbligo generale di registrazione scaturisce dall’art. 10 TUR, il quale dispone che sono obbligati a richiedere la registrazione le parti contraenti per le scritture private non autenticate per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all'estero, nonché i notai per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati, e (come aggiunto da non molto tempo) gli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

La registrazione del preliminare può essere eseguita da qualsiasi ufficio del registro (che oggi si identifica con l’Agenzia delle Entrate). Tutti gli uffici sono consultabili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/contatta/assistenza+fiscale/in+ufficio/uffici+agenzia ).

Chi richiede la registrazione deve presentarne all'ufficio del registro due originali ovvero un originale e una fotocopia. Se dell'atto siano stati formati più originali, il richiedente può presentarne anche più di due e richiedere che su tutti venga apposto il timbro di copia avvenuta registrazione (art. 11 TUR).

Agli atti scritti in lingua straniera deve essere allegata una traduzione in lingua italiana eseguita da un perito iscritto presso il tribunale ed asseverata conforme con giuramento.

L’originale e ogni copia presentata devono assolvere l’imposto di bollo (ai sensi del D.P.R. 642/1972 recante la disciplina dell'imposta di bollo), ovvero essere munite di marche da bollo, secondo i seguenti parametri:

- 1 marca da bollo da 16€ per ogni 4 facciate scritte (non si contano quelle integralmente in bianco) e, comunque, per ogni 100 righe;

- 1 marca da bollo da 1€ per le planimetrie, anche conosciute come schede catastali, allegate;

- 1 marca da bollo da 16€ per tutti gli altri allegati.

Le marche da bollo devono essere emesse con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare sull’originale e su ogni copia del contratto da registrare, altrimenti deve essere pagata anche una sanzione tramite F23 (con codice 675T). in merito all’importo della sanzione, chiedendo all’agenzia delle entrate, sentirete diverse versioni del cosiddetto ravvedimento. Ho imparato, nel caso di importi di poco conto e di una notevole fretta di regolarizzare la situazione, che pagare 1/5 delle marche da bollo postdatate, salva in toto la situazione. Ma sulle sanzioni e sul ravvedimento operoso è bene tornarci con un altro articolo ad hoc.

Per la registrazione è necessario presentare all’ufficio delle Entrate la richiesta di registrazione, ossia il modello 69 compilato, e copia del documento d’identità (fronte-retro ed in corso di validità) e del codice fiscale di chi richiede la registrazione (che può essere una qualsiasi delle parti del contratto). Se si vuole delegare qualcuno per la registrazione bisogna compilare l’apposito campo “delega” nella terza pagina del modello 69 e bisogna presentare anche copia del documento d’identità e del codice fiscale del delegato.

La registrazione deve essere richiesta entro venti giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all'estero (art. 13 TUR).

La registrazione del contrato preliminare di compravendita prevede il pagamento dell’imposta di registro, tramite apposito modello F23 da pagare prima della presentazione e presentando al momento della registrazione una copia quietanzata dalla banca dell’F23, nella seguente misura:

 

 

Imposta di registro fissa

Imposta di registro proporzionale

 

 

Operazione non soggetta ad IVA ma ad imposta di registro

Operazione soggetta ad IVA

 

Preliminare senza caparre/acconti

200€

-

-

Preliminare con caparra confirmatoria

200€

0,50% (sulla caparra pattuita)

0,50% (sulla caparra pattuita)

Preliminare con caparra penitenziale

200€

3% (sulla caparra pattuita)

3%(sulla caparra pattuita)

Preliminare con clausola penale

200€

200€ + 3% all’avveramento della condizione

200€ + 3% all’avveramento della condizione

Preliminare con acconto

200€

3% (sull’acconto)

200€

 

In caso di consegna anticipata dell’immobile, bisogna aggiungere anche altri 200€ di imposta di registro fissa in quanto la consegna anticipata ricada nell’ipotesi di “comodato”.

 

Il “codice ufficio” da inserire nel modello F23 è quello dell’ufficio dell’Agenzia delle entrate dove si decide di registrare il contratto. I codici sono reperibili sul sito dell’agenzia delle entrate (alcuni esempi Milano 1: TNL; Milano 2: TNM; Milano 3: TNN; Milano 4: TNP; Milano 5: TNQ; Milano 6: TNR; Bergamo 1: TMF; Bergamo 2: TMG).

I principali “codici tributo” sono:

- “104T” per l’imposta di registro fissa;

- “109T” per l’imposta di registro proporzionale.

La causale da inserire nel modello F23 è “RP”.

 

L'Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver liquidato e riscosso l’imposta, annota, in calce o a margine degli originali o delle copie dell’atto, gli estremi di registrazione indicando la somma riscossa. Dopo la registrazione del contratto, l’ufficio restituisce timbrata e firmata la copia del contratto, se la registrazione è contestuale alla ricezione.

 

Vi è differenza tra il semplice preliminare registrato (presso l’Agenzia delle Entrate) e quello sia registrato che trascritto (nei pubblici Registri Immobiliari).

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita è oggi possibile grazie all’introduzione dell’articolo 2645-bis del codice civile (ex D.L. 669/1996 come convertito in Legge 30/1997), che permette la trascrizione dei contratti preliminari di compravendita di beni immobili, se per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La trascrizione nei pubblici registri immobiliari tutela l’acquirente dalla possibile mala fede del venditore.

La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di compravendita di beni immobili, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Addirittura, attenti a richiedere ad un Notaio di stipulare presso il suo studio un contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, poiché secondo l’art. 2645-bis c.c., i contratti preliminari di compravendita di beni immobili, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.

Di solito, soprattutto per il maggior costo, si è soliti richiedere la prestazione di un notaio al fine di trascrivere un preliminare quando o si versa un acconto o una caparra consistente, o quando trascorrerà un lasso di tempo abbastanza lungo tra il preliminare e il contratto definitivo, ma nulla vieta, per dormire più tranquilli, di spendere qualche soldo in più e trascrivere il preliminare.

Il costo maggiore è dovuto alle ulteriori tasse imposte che deve pagare il Notaio (391,00€ oltre alle imposte che si pagherebbero in caso di sola registrazione), al costo delle visure catastali e ipotecarie che il Notaio deve fare, e al suo onorario professionale.

Si consideri che parlare di “trascrivere il preliminare” implica dare incarico ad un notaio di curare tutta la redazione del contratto preliminare stesso, includendo anche un controllo da parte del notaio sulla effettiva titolarità del bene in capo al venditore, sulla presenza di formalità pregiudizievoli, e sulla regolarità urbanistica e catastale, in quanto il Notaio è obbligato per legge ad effettuare tutti questi controlli. Inoltre il Notaio trasformerà in clausole pienamente efficaci per legge e meglio comprensibili tutte le richieste delle parti, onde evitare di scrivere clausole che potrebbero essere ben scritte dalle parti ma risultare contrarie alla legge e quindi rendere nullo il preliminare. Ogni tanto vale la pena di spendere qualche euro in più prima ma evitare guai molto più costosi in seguito.

 

Un ultimo consiglio prima di terminare.

Come già detto il contratto preliminare serve a definire tuti gli elementi che porteranno alla conclusione del contratto definitivo di compravendita. E’ bene inserire in esso tutto quanto necessario a giungere al definitivo in modo regolare e inserendo già tutte le clausole già nella proposta di acquisto m(per l’acquirente), o nella controproposta, per quanto riguarda il venditore, nel caso la proposta come formulata dall’acquirente non soddisfi tutte le sue esigenze. Trai vari aspetti da tenere presente, si ricordi sempre il termine entro il quale si dovrà stipulare il rogito definitivo di compravendita; la consegna di tutti i documenti attestanti l’effettiva titolarità del bene immobile e la sua regolarità catastale e urbanistica al notaio che verrà scelto per il rogito definitivo, l’impego a cancellare tutte le formalità pregiudizievoli (quali pignoramenti e ipoteche) entro e non oltre il rogito definitivo, ed eventuali clausole accessorie quali ad esempio la condizione (sospensiva o risolutivo) della delibera del necessario mutuo da parte del prescelto istituto bancario.

 

Rispetto ai normali preliminari di compravendita, il D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, ha aggiunto una serie di tutele nel caso di preliminare di compravendita di immobili da costruire o in corso di edificazione, acquistati da persone fisiche e venduti dal costruttore. La più notevole tutela è data dall’obbligo del promittente venditore, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, di rilasciare e consegnare all’acquirente (a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente) una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

 

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