Preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare in generale è un negozio giuridico tutt’altro che semplice. Ci soffermeremo per ora solo sul contratto preliminare di compravendita di beni immobili.

Il presente articolo vuole dare una ricostruzione generale del contratto preliminare, in primis¸ per poi delineare la differenza tra il semplice preliminare registrato (presso l’Agenzia delle Entrate) e quello sia registrato che trascritto (nei pubblici Registri Immobiliari), con alcuni utili spunti fiscali e pratici ai fini della registrazione, nel caso si optasse per la prima tipologia.

Il contratto preliminare non è definito in modo espresso dal legislatore. Ne troviamo però traccia in alcune norme ad esso specificatamente dedicate, dalle quali se ne possono delineare i tratti caratteristici.

Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto. Deve pertanto rispettare i requisiti essenziali del contratto (art. 1325 cod. civ.), ovvero:
1) l'accordo delle parti;
2) la causa;
3) l'oggetto;
4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone sin da principio gli aspetti essenziali.

In ambito immobiliare è usata di frequente la figura del contratto preliminare di compravendita (anche, impropriamente, definito “compromesso”), in quanto spesso le parti hanno la necessità di vincolarsi all’acquisto / vendita, ma hanno bisogno di definire una serie di aspetti (giuridici e pratici) prima della conclusione del contratto (definitivo) di compravendita. Alcuni aspetti da definire possono essere: il contratto di mutuo da richiedere in banca, la regolarizzazione della situazione catastale, la disdetta del contratto di locazione dell’abitazione in cui vivono; la ricerca di un notaio che stipuli il contratto definitivo.

La compravendita immobiliare si inizia sempre (salvo rarissimi casi, da quello che mi insegna l’esperienza) dalla formulazione di una proposta di acquisto.

La proposta deve essere poi accettata dal proprietario e solo quando, chi ha fatto la proposta, ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte, il contratto si considera giuridicamente concluso.

Già qui bisogna stare molto attenti a come si imposta la proposta di acquisto. Se la proposta è indirizzata alla diretta conclusione del contratto di compravendita (intenzionalmente o solo perché scritta male), quando il proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta, ci troveremo di fronte ad un vero e proprio contratto di compravendita. Mancherà solo la trascrizione nei pubblici registri immobiliari con la quale dare pubblicità al contratto, ma già essa configurerà una compravendita.

Se invece si vuole, come spesso accade, concludere un semplice contratto preliminare, bisogna che detta intenzione sia palese e ben specificata nella proposta.

Per fare ciò si può:

- intitolare la proposta “PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE (avente quale effetto la conclusione di un contratto PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, in caso di accettazione del venditore)”;

- inserire detta volontà nel contratto, ad esempio iniziando la proposta in tal senso: “Il sottoscritto … promette di acquistare la piena proprietà del seguente immobile: …, alle condizioni di seguito meglio descritte, specificando fin d’ora che l’accettazione della presente proposta è destinata a divenire un contratto preliminare di compravendita.”, e specificando successivamente tutte le clausole che vorreste inserire nel contratto preliminare.

Qual è la forma che deve rivestire il contratto preliminare?

La forma del contratto preliminare, in generale è libera, ma nel caso di compravendita di beni immobili, la cosa cambia notevolmente.

L’articolo 1350 del codice civile dispone espressamente che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, tra gli altri, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, e i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto e di superficie su beni immobili.

Il successivo articolo 1351 cod. civ. dispone che il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Pertanto il contratto preliminare di compravendita di beni immobili dovrà essere per atto pubblico o per scrittura privata. La scrittura privata dovrà essere autenticata da un Notaio se si vorrà trascrivere il contratto nei pubblici registri immobiliari.

Cosa succede in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte di una delle due parti?

Ci viene in aiuto l’articolo 2932 del codice civile (intitolato: Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto), secondo cui, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se, pertanto, nel contratto preliminare, non abbiamo espressamente escluso la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, si potrà ottenere lo stesso effetto del contratto definitivo attraverso una sentenza giudiziale che obbliga l’altra parte ad adempiere (ovvero che statuisca il trasferimento dell’immobile e, se inadempiente è il venditore, che lo obblighi alla consegna dell’immobile e alle altre condizioni pattuite, se inadempiente è l’acquirente, al pagamento del prezzo).

Altra soluzione resta sempre e comunque il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale.

Nella maggior parte dei casi si consegna un anticipo del prezzo, al momento della stipula del contratto preliminare, indicandolo genericamente come “caparra” o come “acconto”, ma è bene fare attenzione alla differenza.

L’acconto è un anticipo del prezzo pattuito per la compravendita. In caso di inadempimento l’acconto dovrà essere restituito, indipendentemente dalla responsabilità delle parti. Per avere invece un risarcimento per il danno sofferto dall’inadempimento, la parte danneggiata dovrà iniziare un giudizio civile e dimostrare di aver subito un danno.

La caparra, o meglio la “caparra confirmatoria” (quello comunemente usata), è anch’essa un anticipo del prezzo, che però funge anche da garanzia.

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, essa, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, ovvero al prezzo di prezzo di compravendita al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita.

In caso di inadempimento, se non è interesse della parte adempiente concludere il contratto definitivo di compravendita, si hanno due opzioni:

- se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;

- se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però, in caso di inadempimento di una delle due parti, la parte adempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali sul risarcimento.

Si parla altre volte di “penale”. Si tratta, giuridicamente, della “clausola penale”. La clausola penale, ovvero quella con cui si conviene che, in caso d'inadempimento o di ritardo nell'adempimento , uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.

La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno. Il creditore non può domandare insieme la prestazione principale e la penale , se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo.

La penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.

Che il contratto preliminare di compravendita possa essere sottoposto a condizione o a termine, non è in discussione.

Molte volte, nella prassi, l’acquirente è interessato all’immobile ma non avendo abbastanza denaro è costretto a richiedere ad un istituto bancario un mutuo. Non è agevole richiedere il mutuo alla banca prima di aver “bloccato” l’immobile, pertanto la cosa migliore è inserire ab origine nella proposta una condizione sospensiva che dia validità alla proposta solo dopo che una banca abbia deliberato la concessione del mutuo, magari aggiungendo un termine di validità della condizione, per dare al venditore un idea della tempistica per cui sarà vincolato e quindi eviti di rifiutare la proposta, senza neppure pensarci.

In tal caso è bene inserire una clausola del seguente tenore: “Le parti convengono espressamente che il presente contratto preliminare è risolutivamente condizionato all’ottenimento del predetto finanziamento entro e non oltre … giorni dalla data odierna, impegnandosi, parte promissaria acquirente, a comunicare a parte promittente venditrice l’esito della richiesta di finanziamento entro e non oltre … giorni dal predetto termine. In caso di avveramento della predetta condizione risolutiva la parte promittente venditrice si impegna a restituire tutte le somme finora ricevute senza interessi ne’ penali, entro … giorni dal termine come sopra indicato.”