Compenso del CTU stimatore nella vendita immobiliare: disapplicata la dimidiazione

Disapplicata la dimidiazione ex art. 161 disp. att. c.p.c. del compenso del CTU stimatore nella vendita immobiliare. Tribunale Vicenza decreto 15/06/2016

Compenso del CTU stimatore nella vendita immobiliare: disapplicata la dimidiazione

L'ultima riforma della procedura civile ha interessato in particolar modo le procedure esecutive come ad esempio riducendo la durata di efficacia del pignoramento, modifiche all'atto di precetto, possibilità di pagamento rateizzato nell'acquisto all'asta, ed altro.

Chi segue le esecuzioni immobiliari ha dovuto fare i conti, altresì, con la modifica dei criteri di calcolo del compenso dell'esperto stimatore, stante la modifica dell'art. 161 c.p.c. disp. att. introdotta dalla riforma con l'art. 14 del D.L. 83/2015 convertito con Legge 132 del 6 agosto 2015. Il nuovo terzo comma pone a base del calcolo del compenso del CTU non tanto il valore del bene stimato ma il valore del ricavato dalla vendita all'asta, nell'ottica del contenimento dei costi delle procedure esecutive.

Si riporta di seguito per completezza il testo dell'art. 161 c.p.c. disp. att. così come novellato al terzo comma:


disp.att.c.p.c. art. 161. Giuramento dell'esperto e dello stimatore.
L'esperto nominato dal giudice a norma dell'articolo 568 ultimo comma del Codice presta giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli.
L'ufficiale giudiziario che per la stima delle cose da pignorare si avvale dell'opera di uno stimatore, prima che questi incominci le sue operazioni, deve raccoglierne il giuramento di bene e fedelmente procedere alla stima.
Il compenso dell'esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall'ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima [1].

1 - Comma aggiunto dall’art. 14, comma 1, lett. a-ter), D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni dalla L. 6 agosto 2015, n. 132.

Le critiche al provvedimento normativo - nominato norma sulla dimidiazione dei compensi del CTU - sono state ovviamente molte, taluno additando dubbi di costituzionalità, stante l'aleatorietà del compenso e senza contare che talvolta le vendite giudiziarie non producono alcuna vendita, il che, nella stretta applicazione della normativa, dovrebbe significare un sostanziale azzeramento del compenso del CTU stimatore; se non si considera la previsione della Tabella Estimo del compenso del CTU secondo la quale " È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a € 145,12 ".

Oltre alla diminuzione del compenso - conseguente ad un naturale deprezzamento in sede di vendita giudiziale - il terzo comma dell'art. 161 su citato prevede che i compensi dello stimatore non possano essere corrisposti prima della vendita se non nella misura del 50% (calcolato sul valore di stima). Norma che, in qualche modo, colpisce lo stimatore tanto quanto la diminuzione dei compensi se non di più. Ciò comporta in alcuni casi una attesa di anni, visto l'andamento di alcune procedure di vendita che arrivano al 4° , 5° o sesto tentativo dopo anni, con talvolta sospensioni della procedura dovute alle più svariate cause.

Fra i provvedimenti giurisprudenziali fortemente critici nei confronti del nuovo terzo comma dell'ar.t 161 cpc disp. att. è da segnalare il provvedimento del Tribunale Vicenza del 15 giugno 2016, Relatore Dott. Borella, che sic et simpliciter disapplica la nuova norma.

Vediamo le argomentazioni.

Secondo il giudice vicentino " le prestazioni dell’esperto, seppure svolte in qualità di ausiliario del giudice, in nulla si differenzino da una ordinaria transazione commerciale e, anzi, può ben dirsi, in forza dell’art. 8 DPR 115/2002, ch’essa è svolta direttamente o indirettamente in favore del creditore procedente, che, infatti, ne paga la fattura".

E continua asserendo che disciplina riservata all’esperto risulta palesemente contraria alla normativa di matrice comunitaria poiché " in ambito comunitario, il professionista è equiparato all’impresa di prestazione di servizi" e gode di una speciale tutela nei termini di pagamento (D.Lgs 231/02).

Cita, ancora, Cassazione 18070/2012 che ha avuto modo di affermare che la liquidazione del CTU deve essere tale da assicurare all’ausiliario un ragionevole risultato economico, ritentendo, di conseguenza che "la liquidazione con riferimento al valore di vendita degli immobili non tenga conto di tale fondamentale criterio e del suddetto bilanciamento, così che l’intervento legislativo sul punto appare irragionevolmente in contrasto con i suddetti principi, frustrando in maniera sproporzionata le possibilità di conseguimento del risultato economico".

Si arriva anche ad affermare che "che la nuova disciplina finisce col trasformare la prestazione dell’esperto stimatore da obbligazione di mezzi a obbligazione di risultato". Come dare torto ad una tale argomentazione con l'aggravante che il risultato non dipende neppure dalla sua attività.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ritiene " ... quindi che la norma sulla dimidiazione dei compensi e rinvio della liquidazione del residuo alla vendita dei beni vada disapplicata, in forza della primazia del diritto comunitario".

Di interesse sarebbe avere contezza dei criteri di applicazione di tale novità normativa da parte degli altri fori italiani.

 

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Di seguito il testo di
Tribunale Vicenza Decreto 15 giugno 2016:

 

Tribunale Ordinario di Vicenza
Sezione Esecuzioni Immobiliari di Vicenza

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