La Corte di Cassazione civile, con Sentenza n. 25648 depositata in data 31 agosto 2022, si sofferma su diversi principali principi che regolano il contratto di mediazione da parte dell’agente immobiliare: quando matura il diritto alla provvigione; a quanto ammonta la provvigione in mancanza di pattuizione; il caso dell’intervento di più di un agente immobiliare, le conseguenze della mancanza di iscrizione all’albo dei mediatori immobiliari.

Vediamole in veloce rassegna.

 

Diritto alla provvigione

La Corte di Cassazione ricorda che “ ... il diritto del mediatore alla provvigione non postula l'esistenza di uno specifico incarico, né può essere perciò escluso per il fatto che il ruolo di mediatore concretamente assunto da chi rivendica il compenso provvigionale non sia emerso sin dal primo contatto fra le parti, giacché il diritto alla provvigione sorge anche in assenza di incarico e purché sia, piuttosto, dimostrato il nesso di causa fra l'attività svolta dal richiedente e la conclusione dell'affare, e cioè che le parti siano state poste in relazione fra loro a tal fine”

Il principio è pacifico e già visto in questa Rivista, ad esempio in “Mediazione immobiliare e conclusione dell’affare. Quando scatta il diritto alla provvigione?”, dove si commenta Cassazione Civile Ordinanza n. 3134/2022.

La Cassazione 25648/2022 aggiunge che “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, del resto, allor- ché la conclusione dell'affare abbia avuto luogo per effetto dell'intervento del mediatore stesso, ancorché questi non abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa … quando la conclusione dell'affare possa comunque ricollegarsi con rapporto di causalità all'attività mediatrice”.
 

Prova in causa dell’iscrizione all’albo dei mediatori

Per diventare agente immobiliare si deve essere iscritti nell’apposito registro tenuto dalla Camera di Commercio. Si deve essere coperti da una apposita polizza professionale assicurativa.

La Legge 3 febbraio 1989, n. 39 è il punto di riferimento. All’art. 3 prescrive che L'iscrizione nel ruolo è a titolo personale; l'iscritto non può delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo. Non tutti sanno che l’agente iscritto alla Camera di Commercio ha titolo per essere incluso negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.

L’art 6 della medesima legge stabilisce che “Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”. Con la precisazione all’art. 8 prima parte del comma 1 che “Chiunque esercita l'attivita' di mediazione senza essere iscritto nel ruolo e' punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 7.500 e euro 15.000 ed e' tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.”

Se, pertanto, la normativa è chiara sulla necessità dell’iscrizione dell’agente, vale la pena chiarire alcuni concetti di come questa necessità si declina nella causa nella quale l’agente immobiliare chiede il pagamento della provvigione.

Compete all’Agente che chiede il pagamento della provvigione dare prova della sua iscrizione all’albo, elemento che, specifica la Corte, è “elemento costitutivo della sua domanda”.

Tuttavia, la sentenza in commento ricorda che giurisprudenza di legittimità ha elaborato il principio secondo il quale l'onere della prova dell'iscrizione all'albo dei mediatori, ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore al compenso per l'attività prestata, può dirsi assolto anche mediante l'indicazione del numero d'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, non essendo impedito alla parte di fornire la prova per presunzioni.

Nel caso di specie ciò era stato fatto ma nel corso di causa, in grado di appello, era risultato che quel dato non era veritiero. Compete, a quel punto, a chi resiste alla domanda di pagamento l’eccepire e dimostrare che manca la reale iscrizione di quel soggetto al ruolo dei mediatori immobiliari.
 

Quantificazione della provvigione in caso di mancato accordo

Secondo l’art. 1755 cod. civ. la misura della provvigione, in mancanza di patto, va regolata secondo le tariffe professionali o gli usi; in carenza di queste va determinata dal giudice secondo equità.

Va aggiunto che il secondo comma dell'art. 6 della legge n. 39 del 1989 stabilisce che la misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale camerale di cui all'articolo 7 e tenendo conto degli usi locali.

Nel caso di specie, una delle parti invocava la vigenza di un uso secondo il quale la provvigione al mediatore va calcolata al 3%, del valore dell’affare, uso che sarebbe stato un fatto notorio che, in più, era stato oggetto anche di deposizione testimoniale.

A fronte di ciò la Corte di Cassazione in commento specifica che “il giudice non è tenuto a conoscere gli usi, siano essi normativi o interpretativi, e pertanto incombe alla parte che ne richiede l'applicazione l'onere di fornire la prova dell'esistenza e del contenuto di essi (ex multis, da Cass. Sez. 1, 17/04/1968, n, 1131, a Cass. Sez. 2, 06/04/2022, n. 11127), mentre la conoscenza degli stessi che ne abbia acquisito il giudice di merito, risolvendosi in indagine di fatto, non è censurabile in sede di legittimità per vizio di violazione di norme di diritto”.

 

Provvigione e intervento di più mediatori

A norma dell'art. 1758 c.c., quando l’affare e concluso per l’intervento di pi mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

La Corte chiarisce che tale norma si applica in caso di incarico congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi.

Aggiungendo: “Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, peraltro, soltanto quando essi abbiano cooperato alla conclusione dell'affare simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, purché giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la medesima conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, per converso, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore”.

Se da un lato è pacifico che la provvigione di ciascuno dovrà essere rapportata all'entità ed all'importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti, da altro lato la Corte specifica che “poiché ciascuno dei mediatori, ai sensi del citato art. 1758, ha diritto ad una quota della provvigione, l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà dell'obbligazione dal lato attivo”.