Il fatto

Classico caso di prestito di danaro con stipulazione di un contratto di vendita di un immobile per un prezzo sottostimato e con patto di riscatto in esito all'estinzione del debito.

Il venditore agisce in giudizio chiedendo la declaratoria di nullità dell'anzidetto contratto.

Si difende parte acquirente assumendo che il diritto al riscatto era condizionato al versamento della somma da restituire, evidenziata nel contratto come "valore attuale di vendita" e non prezzo della vendita.

Il giudice del merito ha ritenuto che il contratto stipulato presentasse "una causa effettiva divergente da quella tipica della compravendita ed avente natura di causa illecita, in quanto volta a frodare il divieto di patto commissorio attraverso il ricorso ad un procedimento simulatorio".

In grado di appello, inoltre, si conferma con le seguenti motivazioni:

(a) "Non solo la stipulazione di un prestito, ma anche la fissazione di un termine di scadenza di credito insorto per le più diverse ragioni indica la funzione di garanzia del patto di trasferimento, destinato a segnare l'irrevocabilità del primo trasferimento, e come tale nullo quale negozio in frode alla legge diretto a eludere il divieto di patto commissorio".

(b) Mancava la stima imparziale del valore del bene.

(c) Il divieto di patto commissorio sarebbe rimasto violato anche nell'ipotesi in cui "l'immobile ceduto avrebbe (avesse) avuto un valore inferiore al credito garantito perché (esso divieto) è sostanzialmente volto a tutelare la par condicio creditorum".

L’acquirente ricorre per cassazion e decide la Corte di Cassazione Civile con Ordinanza n. 3532 del 11/02/2025

Patto Commissorio e Patto Marciano

Il patto commissorio è un'intesa che si stipula tra debitore e creditore, dove si stabilisce che, se il debitore non paga il debito entro il termine pattuito, la proprietà del bene dato in garanzia (ad esempio un immobile ipotecato o un bene mobile dato in pegno) passi direttamente al creditore.

Il codice civile vieta tale accordo, anche sotto forme articolate come quella in esame.

L'articolo 2744 del codice civile (Divieto del patto commissorio) prescrive che

“E' nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto e' nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno”.

La giurisprudenza si è sovente occupata del rapporto fra patto commissorio e patto marciano; quest’ultimo prevede che, in caso di inadempimento, il creditore possa acquisire il bene dato in garanzia, ma solo dopo aver pagato al debitore la differenza tra il valore del bene e il debito. Il patto marciano è lecito perché garantisce una tutela al debitore.

Vedasi in questa Rivista “La Cassazione su Patto Marciano e Patto Commissorio nella compravendita di immobile” e “Estorsione e conseguenze sul contratto di compravendita avente volontà viziata”.

Nel caso di specie la Corte di Cassazione conferma integralmente le argomentazioni dei giudici del merito.

E’ tuttavia interessante il richiamo a principi della giurisprudenza di legittimità in materia.

La Suprema Corte afferma:

a) Si è, invero, spiegato che la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute (Sez. 1, n. 4514, 26/2/2018, Rv. 647431; conf.Cass. nn. 8957/2014,10986/2013).

b) La vendita con patto di riscatto o di retrovendita, anche quando sia previsto il trasferimento effettivo del bene, è nulla se stipulata per una causa di garanzia (piuttosto che per una causa di scambio) nell'ambito della quale il versamento del denaro, da parte del compratore, non costituisca pagamento del prezzo ma esecuzione di un mutuo ed il trasferimento del bene serva solo per costituire una posizione di garanzia provvisoria capace di evolversi a seconda che il debitore adempia o non l'obbligo di restituire le somme ricevute, atteso che la predetta vendita, in quanto caratterizzata dalla causa di garanzia propria del mutuo con patto commissorio, piuttosto che dalla causa di scambio propria della vendita. Pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744cod. civ., costituisce un mezzo per eludere tale norma imperativa ed esprime perciò una causa illecita che rende applicabile all'intero contratto la sanzione dell'art. 1344 cod. civ. (Sez. 2, n. 9900, 20/7/2001, Rv. 548347).

c) In materia di patto commissorio, l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il "patto" ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito (Sez. 2, n. 13210, 14/5/2024, Rv. 671129).

Il provvedimento in commento è stato così massimato:

"Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed è ispirata alla medesima ratio di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva accertato la natura illecita di un contratto di vendita con il quale la debitrice, per un prezzo vile, aveva venduto al creditore il proprio immobile, senza che fossero indicate le modalità di pagamento e con l'intesa di retrovendita ad un prezzo  ottostimato considerato quale valore attuale)."

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II, Ordinanza n. 3532 del 11/02/2025