I commi 731 e 732 dell’articolo 1 della Legge n. 199 del 30 dicembre 2025, n. 199, vale a dire il “Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028” pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30-12-2025 introduce una rilevante novità in materia di rinuncia abdicativa.

Di seguito i due commi sopra citati:

731. L'atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l'acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell'articolo 827 del codice civile, e' nullo se allo stesso non e' allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica.
732. La disposizione di cui al comma 731 e' applicabile nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e di Bolzano compatibilmente con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione, anche con riferimento alla legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3.

 

Cos’è la rinuncia abdicativa

La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale non recettizio attraverso il quale il titolare di un diritto reale sceglie di dismettere la propria posizione soggettiva senza trasferirla a un altro soggetto determinato. Nel sistema civilistico italiano, tale rinuncia trova il suo completamento nell’art. 827 c.c., il quale dispone che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano allo Stato. Storicamente, l'istituto è stato utilizzato per immobili privi di valore di mercato o gravati da oneri manutentivi superiori all'utilità del bene stesso.

 

Pronuncia delle SS.UU. in materia di rinuncia abdicativa

Sulla legittimità di tale pratica si erano pronunciate in periodo relativamente recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 15911 del 18 giugno 2021. In quella sede, la Suprema Corte aveva confermato l’ammissibilità della rinuncia abdicativa immobiliare, escludendo che l’acquisto ex lege da parte dello Stato potesse configurare una violazione del principio di autonomia contrattuale o un abuso del diritto, purché l'atto fosse sorretto da una reale intenzione dismissiva e non fosse volto esclusivamente a recare danno a terzi.

A conclusione di un lungo ragionamento la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ebbe a pronunciare i seguenti principi di diritto:

1. - La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l’effetto riflesso dell’acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 cod.civ., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare ‹‹trova causa››, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un ‹‹altro contraente››.

 

2. - Allorché la rinuncia alla proprietà immobiliare, atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario funzionalmente diretto alla perdita del diritto, appaia, non di meno, animata da un «fine egoistico», non può comprendersi tra i possibili margini di intervento del giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell’art. 42, secondo comma, Cost., o di nullità per illiceità della causa o del motivo: ciò sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia perché non può ricavarsi dall’art. 42, secondo comma, Cost., un dovere di essere e di restare proprietario per «motivi di interesse generale». Inoltre, esprimendo la rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi delle titolarità del bene, non è configurabile un abuso di tale atto di esercizio della facoltà dominicale di disposizione diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento e a raggiungere un risultato economico non meritato.

 

La novità

Il legislatore è intervenuto in modo incisivo sulla materia con l'articolo 1, commi 731 e 732, della Legge di Bilancio: da un lato recependo le indicazioni fornite dalle SS.UU., ponendo normativamente fine alle discussione sulla ammissibilità dell’atto di rinuncia, da altro lato, tuttavia, subordinando la validità dell'atto a rigidi requisiti formali e sostanziali, con ciò impedendo al proprietario di "rifilare" allo Stato immobili con gravi problemi urbanistici e/o ambientali.

Il comma 731 sancisce la nullità dell’atto di rinuncia qualora allo stesso non sia allegata la documentazione tecnica attestante la conformità del bene alla normativa vigente in materia:

• Urbanistica ed edilizia;
• Ambientale;
• Sismica.

Tale disposizione inverte la prassi consolidata: la rinuncia non è più un atto di mera dismissione della "res", ma richiede la prova della regolarità del bene. Di fatto, l’impossibilità di regolarizzare immobili fatiscenti o siti contaminati preclude al proprietario la facoltà di rinunciare al diritto, stabilizzando la titolarità in capo al privato nonostante l’assenza di un interesse economico.

In altri casi il proprietario dismissionario dovrà necessariamente regolarizzare (se possibile) l’immobile sotto tutti i profili su menzionati: quindi l’edificio abusivo dovrà essere regolarizzato, la normativa antisismica e ambientale dovrà essere rispettata.

Il comma 732 specifica che tale disciplina si applica anche nelle Regioni a statuto speciale e nelle Province autonome di Trento e Bolzano, compatibilmente con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione, richiamando il quadro delle competenze tracciato dalla Legge Costituzionale 3/2001.