La Cassazione su Patto Marciano e Patto Commissorio nella compravendita di immobile

La vendita a scopo di garanzia, patto commissorio e patto marciano brevemente esaminate in una sentenza della Corte di Cassazione, Sentenza n. 844/2020

La Cassazione su Patto Marciano e Patto Commissorio nella compravendita di immobile

Il fatto.

Il figlio di Tizia risulta creditore nei confronti di Caio. Tizia si fa parte acquirente dell’immobile di Caio. Casio da atto da un lato di avere ricevuto quale prezzo una determinata somma di danaro e per altra parte facendosi carico del pagamento delle restanti rate del mutuo sulla casa ancora da scadere.

Assieme alla compravendita si prevede il comodato dell’immobile all’alienante, in modo da permettergli di rimanere ad abitare.

In contemporanea alla stipula dell’atto pubblico di cessione dell’immobile le parti concordano per iscritto che Caio avrebbe saldato il debito contratto con il figlio di Tizia e che nel caso di inadempimento Tizia avrebbe potuto alienare a terzi l’immobile trattenendo la differenza fra il ricavato dalla vendita e il debito ancora presente nei confronti del figlio.

Successivamente Caio si rende inadempiente.

 

Avanti la Corte di Cassazione Civile (che decide con Sentenza n. 844 depositata in data 17 gennaio 2020) arriva il contenzioso attivato da Tizia per richiedere il rilascio dell’immobile.

 

Patto commissorio, vendita a scopo di garanzia e patto marciano

Riportiamo per comodità l’art. 2744 del codice civile riguardante il divieto del patto commissorio:

2744. Divieto del patto commissorio
1. È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno.

La giurisprudenza di legittimità ha sempre confermato che analoga sanzione viene comminata per ogni operazione, più e meno complessa, con la quale si miri allo stesso scopo.

Ad esempio Cass 18791/2019 secondo la quale “va quindi ribadita, in termini generali, la sanzionabilità in termini di nullità della vendita con patto di riscatto (o di retrovendita, o, più in generale, di tutte quelle alienazioni ove l'adempimento del sottostante debito funga da condizione sospensiva ovvero risolutiva ovvero anche di leasing finanziario "puro" collegato ad una compravendita) che, risultando inserite in un più complesso tessuto negoziale, caratterizzato dalla preesistenza di un rapporto credito-debito tra venditore ed acquirente, siano "piegate" al perseguimento non già di un trasferimento di proprietà, bensì di un rafforzamento, in funzione di subordinazione e di accessorietà rispetto al mutuo, della posizione del creditore, suscettibile di determinare la (definitiva) acquisizione della proprietà stessa sul bene in caso di inadempimento del debito garantito (così realizzando il risultato giuridico ed economico vietato dall'art. 2744 cod. civ.).

 

Non di per sé illecita, invece, è la vendita a scopo di garanzia.
Si intende “vendita a scopo di garanzia” solitamente la compravendita con patto di riscatto (art. 1500 c.c.) con il quale l’immobile viene ceduto per ottenere della liquidità ma con possibilità di riavere l’immobile nel caso in cui si restituisca il prezzo (maggiorato eventualmente di interessi).

Art. 1500 c.c. - Patto di riscatto
1. Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono.
2. Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza.

Afferma la Corte di Cassazione in commento: “la causa atipica di alienazione in garanzia non influisce sul contenuto del diritto di proprietà, nel senso di renderlo diverso da quello tipico, e ciò in quanto l'acquirente in garanzia ha tutte le facoltà di dominio proprie del proprietario, potendo disporre e godere della cosa al pari di quello; inoltre la proprietà che si realizza in capo all'acquirente non è temporanea in senso tecnico, ma è una situazione assimilabile all'acquisto sotto condizione o sotto patto di riscatto, ossia destinata a risolversi, ma nata come definitiva”.

 

Per patto marciano, infine, e da applicarsi sempre alla compravendita, si intende quel patto con il quale un determinato bene in caso di inadempimento viene ceduto in proprietà del creditore.

Una stima del bene viene preventivamente effettuata da un terzo al momento dell’inadempimento, con l’obbligo eventuale per il creditore di restituire al debitore l’eccedenza tra il valore del bene, risultante dalla stima, e l’importo del credito garantito.

Conferma la Corte la bontà del seguente assunto: “il patto marciano rende valida la stipulazione commissoria solo se è preventivamente convenuto un metodo imparziale di stima del bene, evitando che quest'ultima sia affidata alla discrezionalità del creditore che potrebbe dunque approfittarne”.

Ancora: “la liceità del patto commissorio cui accede un patto marciano sta nell'analogia con il pegno irregolare (articolo 1851 c.c.) il quale consente al creditore che abbia ricevuto in pegno cose fungibili di appropriarsene all'inadempimento del debitore restituendo però a quest'ultimo l'eccedenza di valore (tra le cose date in pegno e l'ammontare del debito)”.

 

Ma anche altri contratti o operazioni possono essere poste in essere senza rischiare la nullità e citiamo ancora Cass. 18791/2019: “Ogni profilo di illiceità è invece escluso, pur in presenza di costituzioni di garanzie che presuppongano un trasferimento di proprietà, qualora queste risultino integrate entro schemi negoziali che tale abuso escludono in radice, come nel caso del pegno irregolare, del riporto finanziario e del c.d. patto marciano, in virtù del quale, come è noto, al termine del rapporto si procede alla stima, ed il creditore, per acquisire il bene, è tenuto al pagamento dell'importo eccedente l'entità del credito”.

 

Nel caso di specie la Corte d’Appello (contrariamente al Tribunale) aveva ritenuto lecita l’operazione.

Secondo la Corte di Cassazione non si deve confondere con la simulazione un a compravendita non avente come scopo principale quello di cessione di immobile.

La cessione nel nostro caso non era avvenuta con pieno rispetto dei diritto del venditore. La struttura del patto avrebbe dovuto prevedere che il debitore avrebbe eventualmente perso la proprietà del suo bene per un prezzo giusto, determinato al tempo dell'inadempimento, perché il surplus gli sarà senz'altro restituito.

Tali caratteri non sono rinvenibili nel nostro caso. La Corte di Cassazione cassa con rinvio.

 

 

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Di seguito il testo di

La Corte di Cassazione Civile Sez. III, Sentenza n. 844 dep. 17/01/2020

 

FATTI DI CAUSA

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