La Corte di Cassazione ha fissato il principio secondo cui la provvigione spetta al mediatore quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente, che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata Cassazione civile sez. III, 09/12/2014, n.25851; Cassazione civile sez. II, 10/02/2020, n.3055).

Un’interessante pronuncia della corte di legittimità ha confermato l’applicazione di questo principio in una fattispecie particolare in cui l’attività dell’agente immobiliare era stata interrotta con espressa rinuncia al compenso.

Le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare di compravendita in data 11.05.2013, cui erano pervenute grazie all’attività di mediazione di un agente immobiliare, si erano determinate a risolverlo siglando, in data 24.05.2013, un accordo in calce al quale il mediatore aveva espressamente rinunciato alla provvigione maturata.

Due mesi dopo, le stesse parti stipulavano un nuovo contratto preliminare per il medesimo immobile, senza informare il mediatore e così concludendo l’affare.

Venutone a conoscenza, il mediatore richiedeva il pagamento della provvigione che il promittente venditore ed il promissario acquirente rifiutavano di riconoscere per avere, l’agente, espressamente rinunciato al compenso all’atto della sottoscrizione dell’accordo di risoluzione del primo preliminare di compravendita.

Il Giudice di Pace rigettava la domanda dell’agente immobiliare.

Per tale motivo il mediatore proponeva appello dinanzi al Tribunale di Siracusa per accertare l’intervenuto accordo fraudolento tra il promittente venditore ed il promissario acquirente e, previo annullamento ai sensi dell’art.1427 C.C. dell’atto di rinuncia alla provvigione, per sentir condannare le parti contraenti al pagamento del corrispettivo pattuito nella misura del 3% del prezzo di vendita dell’immobile.

Il Tribunale, pur escludendo l’ipotesi fraudolenta dell’accordo intercorso tra promittente venditore e promissario acquirente, evidenziava che le parti avevano sottoscritto un nuovo preliminare di compravendita derivante comunque dall’attività di mediazione svolta dall’agente immobiliare.

Tale attività aveva inciso in maniera decisiva anche in relazione al secondo contratto, avente ad oggetto lo stesso immobile.

Per il giudice, non avevano rilevanza il nuovo corrispettivo determinato in misura leggermente superiore e la stipulazione di un mutuo, trattandosi di elementi che non costituivano altro se non diverse modalità di definizione del medesimo affare, momentaneamente interrotto e poi ripreso.

Per tale motivo, la domanda del pagamento del corrispettivo proposta dal mediatore veniva accolta.

Il promissario acquirente ha proposto ricorso per Cassazione sostanzialmente dolendosi del fatto che il mediatore aveva espressamente rinunciato alla provvigione sottoscrivendo l’accordo di risoluzione del primo preliminare di compravendita, così determinando l’estinzione del credito; nessun diritto alla provvigione poteva essere in seguito riconosciuto una volta che le parti, due mesi dopo, avevano stipulato un nuovo contratto preliminare dello stesso immobile, stante l'interruzione del nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la successiva stipulazione che la predetta rinuncia aveva determinato.

La Cassazione, con ordinanza n.3134 del 02.02.2022, ha ritenuto infondato il motivo di gravame sottolineando la corretta prospettazione del Tribunale di Siracusa che aveva riconosciuto il diritto di provvigione del mediatore sul rilievo che l’acquirente era entrato in relazione con la proprietaria dell’immobile per effetto proprio dell’opera di mediazione svolta che aveva inciso anche per la stipulazione del secondo preliminare di compravendita.

Secondo la Suprema Corte il tribunale si era perfettamente adeguato alla giurisprudenza di legittimità secondo la quale il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto, con la conseguenza che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 3438 del 2002; Cass. n. 23438 del 2004; Cass. n. 28231 del 2005; Cass. n. 9884 del 2008; Cass. n. 19705 del 2008; Cass. n. 25851 del 2014; Cass. n. 869 del 2018).

Né poteva in senso contrario rilevare l'atto con il quale il mediatore, a fronte della risoluzione consensuale del contratto preliminare inizialmente stipulato dalle parti, aveva dichiarato di rinunciare alla provvigione conseguentemente maturata: invero, una volta accertato, in fatto, che pure la successiva stipulazione tra le stesse parti di un nuovo (e, sia pur in parte, diverso) contratto preliminare di compravendita dello stesso immobile era causalmente riconducibile all'attività di mediazione inizialmente svolta, non poteva che riconoscersi allo stesso mediatore, in relazione a tale affare (e non certo a quello precedente), il conseguente diritto alla provvigione maturata.

Il Tribunale si era adeguato alla giurisprudenza di legittimità, come innanzi esposta, senza che il ricorrente avesse offerto ragioni sufficienti per mutare tale orientamento: per tale motivo il ricorso, a norma dell'art. 360 bis n. 1 c.p.c., era inammissibile (Cass. SS.UU. n. 7155 del 2017).

Il promissario acquirente, ricorrente in Cassazione, veniva anche condannato al pagamento delle spese processuale e dell’ammenda pari all’importo del contributo unificato.

Avv. Alessandro Moscatelli
del Foro di Trani

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. VI, Ordinanza n. 3134 dep. 02/02/2022