L’art.1 comma 4 della legge 26 novembre 2021 n.206, in relazione al procedimento di mediazione in cui sia parte il condominio, introduce una novità di rilievo alla lett. h) stabilendo che i decreti attuativi debbano prevedere che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, e prevedere che l’accordo di conciliazione riportato nel verbale o la proposta del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale che delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile e che, in caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa o la proposta del mediatore non approvata.

La norma tende a stravolgere il meccanismo articolato nell’art.71 quater disp. att. C.C. che prevede la partecipazione al procedimento di mediazione dell’amministratore di condominio il quale deve essere legittimato a tanto “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice”.

L’amministratore, in mancanza della delibera assembleare con il quorum previsto, non può partecipare al procedimento di mediazione e, quindi, non può attivarlo o aderirvi tant’è vero che la legge consente allo stesso di ottenere una proroga dell’incontro preliminare proprio per munirsi della delibera che può anche esprimere la volontà dell’assemblea di non aderire alla mediazione.

L’art.71 quater disp. att. C.C. prevede che l’amministratore, una volta che sia stato legittimato a partecipare al procedimento, non possa nemmeno aderire poi ad un’eventuale proposta perché deve sempre sottoporla all’assemblea per l’approvazione ed, infatti, è stabilito che il mediatore fissi un termine per l’accettazione della proposta, adeguato ovviamente ai tempi che si rendano necessari per la convocazione dell’assemblea condominiale.

Nella legge delega, invece, l’amministratore viene legittimato a partecipare direttamente al procedimento di mediazione, senza passare dalla delibera assembleare di autorizzazione e, addirittura, ad andare oltre il primo incontro sottoponendo solo successivamente all’assemblea condominiale l’approvazione o meno dell’accordo di conciliazione o la proposta del mediatore.

La differenza è notevole.

Mentre la norma vigente (art.71 quater disp. att. C.C.) legittima l’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione solo previa delibera assembleare con il quorum previsto, lasciando la facoltà ai condomini di non aderire al procedimento di mediazione in maniera tacita (non partecipando alla riunione e facendo mancare il quorum deliberativo) o espressa (partecipando all’assemblea ed esprimendo tale volontà).

La legge delega n.206/2021 frustra del tutto la volontà che i condomini sono chiamati ad esprimere nella sede a ciò deputata, ossia in assemblea.

Risulta evidente che, nelle controversie in materia condominiale, le legge delega impone al condominio non solo di partecipare ma anche di aderire al procedimento di mediazione, oltre la fase preliminare del primo incontro.

Nel corso del primo incontro, spetta al mediatore chiarire le funzioni e le modalità di svolgimento dell'istituto, invitando le parti e i loro legali ad esprimersi sulla possibilità di dare avvio alla mediazione.

In caso di esito negativo, il procedimento si riterrà concluso già in questa fase.

Al condominio è preclusa la facoltà di non aderire.

Solo in caso di esito positivo dell’incontro preliminare, la mediazione potrà proseguire il suo regolare svolgimento, potendo verificarsi due ipotesi: il raggiungimento o meno dell'accordo. Nell'ipotesi in cui, invece, non si pervenga ad un accordo, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione, alla quale le parti, entro un termine congruo, dovranno rispondere, comunicando, per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto; l'eventuale silenzio equivale al rifiuto della proposta.

Questa seconda fase è, invece, imposta al condominio e si vedrà con quali conseguenze anche in ordine ai costi.

Sia la giurisprudenza di legittimità (Cass. 8 giugno 2020 n.10846) che quella di merito (Tribunale Massa, 27/07/2020 in Condominio e Locazione, 10.05.2021; Tribunale Roma sez. V, 10/09/2018, n.17024 in Redazione Giuffrè 2019), in linea con il dettato legislativo, si sono espresse sulla necessità della delibera assembleare all’amministratore per partecipare alla mediazione.

La Cassazione ha affermato che non si può escludere la necessità della delibera assembleare ex art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, per il fatto che si tratti di controversia che altrimenti rientra nell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore, in forza dell'art. 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest'ultimo ai sensi dell'art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea. Pur in relazione alle cause inerenti all'ambito della rappresentanza istituzionale dell'amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell'assemblea, in quanto l'amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, “è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia”.

La Suprema Corte ha ripreso quanto già affermato da altra sentenza (Cass. Sez. 3, 27/03/2019, n. 8473) che aveva escluso che una parte potesse essere rappresentata in mediazione da altro soggetto in mancanza di procura notarile ad hoc vertendosi di diritti sostanziali.

Non va sottaciuto che il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale, tanto più in caso di azioni reali nei confronti dei singoli condomini o contro terzi e dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell'edificio condominiale (Cassazione civile sez. II, 06/10/2021, n.27080).

A prescindere dagli aspetti summenzionati e già rilevanti, in ordine al potere di rappresentanza dell’amministratore ed al contenuto del rapporto di mandato, emergono altri aspetti che fanno emergere dubbi di costituzionalità dell’art.1 comma 4 lett. h) della legge 26 novembre 2021 n.206.

Il procedimento di mediazione, così come strutturato, pur obbligatorio e quindi pur condizione di procedibilità rispetto al giudizio, non vincola le parti ad aderirvi potendo legittimamente fermarsi all’incontro preliminare senza necessità di andare oltre, come espressamente previsto dall’art.8 del decreto legislativo 4 marzo 2010 n.28.

La legge-delega annulla questa facoltà per i condomìni con evidente violazione dell’art.8 anzidetto e discriminazione rispetto alle altre parti, in palese violazione dell’art.3 Cost.; la discriminazione per il diverso trattamento dal punto di vista procedurale concerne anche il piano economico: il condominio, per quanto previsto nella legge-delega, sarà sempre costretto ad accedere alla mediazione e, non potendo rifiutare di aderirvi, sarà costretto a pagare non solo le spese di avvio ma anche la indennità che matura in favore del mediatore e dell’organismo di mediazione, indipendentemente dall’esito.

L’art.1 comma 4 lett.h) della legge-delega viola altresì gli artt. 24 e 25 Cost. ponendo paletti al diritto di agire in giudizio ai condomìni, violando conseguentemente la normativa comunitaria.

La nuova norma sembra scritta più che per tutelare i cittadini ed i loro diritti, per ostacolare sempre più l’accesso alla giurisdizione.

Avv. Alessandro Moscatelli