Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con Sentenza n. 4892 depositata in data 25/02/2025 intervengono su una annosa questione: se sussista un diritto al risarcimento del danno (per mancato percepimento dei canoni) a favore del locatore e a carico del conduttore per risoluzione anticipata del contratto per colpa di quest’ultimo nel caso in cui l’immobile sia rilasciato prima della scadenza contratto.

Il fatto.

Nel caso di specie a seguito di sfratto per morosità e, quindi, inadempimento del conduttore, si era richiesto il pagamento dei canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto. Si difendeva il conduttore asserendo di avere anticipatamente reso libero l’immobile.

Secondo il provvedimento conclusivo del giudizio di appello, la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsa a escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico della locatrice, segnatamente in relazione alla mancata percezione dei canoni fino alla scadenza del contratto. Secondo la Corte d’Appello il locatore era stato adeguatamente reintegrato attraverso il ripristino del materiale godimento dell’immobile, non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire detto godimento, secondo le modalità precedentemente usufruite, per fatto imputabile al conduttore.

Il contrasto.

La sezione rimettente da atto della presenza di due principali filoni giurisprudenziali in materia.

A - Secondo il primo e più risalente orientamento il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto.

B - Secondo altro orientamento, in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da “perdita subita”, né un danno da “mancato guadagno”, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento.

La soluzione delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite subito premettono che la decisione della Corte d’Appello, secondo la quale nel caso in cui sia pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e sia intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configuri di per sé un danno da ‘perdita subita’, né un danno da ‘mancato guadagno’, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore. non è condivisibile.

Le Sezioni Unite ritengono che la status originario ove colui che ha la disposizione dell’immobile e che ne consegue il più ampio godimento non essendo utilizzato da altri non possa prefigurare il parametro di riferimento attraverso cui valutare la presenza di un danno nel caso di specie.

La creazione di nuovi obblighi su base contrattuale, secondo le SS.UU., “è destinata a prospettare la realizzazione di un nuovo, originale e più avanzato assetto economico-giuridico delle sfere di entrambi i contraenti; un assetto destinato a stabilizzarsi definitivamente attraverso il puntuale compimento del ‘programma contrattuale’ alla cui puntuale attuazione entrambe le parti risultano vincolate”.

E, ancora, la Corte rinforza il concetto affermando che “attraverso la conclusione di un contratto, le parti non si propongano affatto di ricomporre, come conseguenza della realizzazione della causa contrattuale, il medesimo equilibrio economico originario astrattamente considerato (sia pure in una diversa composizione materiale: una somma di danaro al posto di un periodo di godimento dell’immobile, e viceversa), bensì a raggiungere un diverso e più avanzato assetto economico-giuridico della propria sfera patrimoniale, rivisto attraverso il prisma delle proprie prospettive d’interesse”.

Attraverso questa modalità interpretativa si comprende come “la restituzione dell’immobile prima della conclusione del contratto da parte del conduttore inadempiente non potrà mai valere a determinare di per sé l’integrale ricostituzione della condizione economico-giuridica del locatore configuratasi a seguito della conclusione del contratto di locazione”.

La quantificazione del danno risarcibile non è automatica

Le SS.UU: sono chiare quando affermano “il rifiuto di ogni prospettabile automatismo in ipotesi volto a identificare, di necessità, il danno del locatore con l’insieme dei canoni non percepiti”.

Non va confusa, afferma, l’azione risarcitoria con l’azione di adempimento, dovendosi attenere il giudice del merito al principio secondo il quale il ‘mancato guadagno’ del locatore, in tanto potrà ritenersi risarcibile, in quanto appaia configurabile alla stregua di una «conseguenza immediata e diretta» dell’inadempimento.

Ad esempio, continua, un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità non potrà non legittimare, secondo l’id quod plerumque accidit, la prospettazione dell’eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore.

In conclusione, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite Civili esprime il seguente principio di diritto:

«Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.».

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione SS.UU. Sentenza n. 4892 del 25/02/2025