Il singolo condòmino può pagare direttamente il creditore invece che versare all'amministratore

I debiti del condominio possono essere pagati direttamente al creditore da parte del singolo condomino. Le regole del rapporto del singolo condomino con il creditore del condominio. Cassazione Ordinanza n. 34220/2023

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Il singolo condòmino può pagare direttamente il creditore invece che versare all'amministratore

La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 34220 pubblicata in data 6 dicembre 2023 si è trovata a dover determinare la posizione del singolo condomino di fronte alle richieste del creditore del condominio. In particolare la Corte era stata chiamata ad affrontare le seguenti questioni di diritto:

a) in quale misura il singolo condòmino sia assoggettato all’azione esecutiva del creditore che abbia ottenuto, nei confronti dell’ente di gestione, un titolo di condanna per il saldo di un debito condominiale;

b) quali eccezioni egli possa opporre al creditore, in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in particolare con riguardo alla individuazione della esatta quota dell’obbligazione condominiale su di lui gravante.

 

Nel caso di specie alcuni condòmini avevano pagato parte all’amministratore. Per una parte non pagata il terzo creditore del condominio aveva chiesto all’amministratore, come da codice civile, di indicare quali fossero i condòmini morosi e per quale ammontare.

Attivata l’esecuzione da parte del creditore, seguiva una opposizione a precetto accolta parzialmente in primo grado ma successivamente rigettata integralmente in sede di appello.

Riassumendo, di base, la problematica scaturiva da mancato coordinamento dell’importo complessivo ancora dovuto al creditore rispetto all’importo ancora dovuto dai singoli condomini morosi.

Lamentavano i ricorrenti per cassazione che anche ad ammettere che la quota di debito su di loro gravante si dovesse calcolare assumendo come base l’intero corrispettivo dovuto al creditore del condominio e non la sola quota insoluta di esso, in ogni caso la corte d’appello aveva erroneamente determinato il residuo ancora da loro esigibile, avendo già versato un acconto di € 27.198,00 all’amministratore e dovendo, di conseguenza, ancora versare al massimo € 20.481,33.

Il titolo esecutivo del creditore formatosi contro il condominio, ammontava ad € 26.753,94.

 

Il beneficium excussionis

La Corte ricorda il tenore dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.p.c.:

«Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi» (comma 1);

«I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini» (comma 2).

Aggiunge ancora la Corte affermando che la tutela del creditore viene adeguatamente assicurata dall’applicazione della normativa, potendo egli agire sempre liberamente e senza vincoli nei confronti di tutti i condòmini (abbiano essi o meno versato all’amministratore la loro quota di contributi dovuti), per l’adempimento delle relative quote dell’obbligazione condominiale ancora insoddisfatte (quindi, complessivamente, per il suo intero credito).

Il creditore non potrà, invece, agire a tale titolo nei confronti dei condòmini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria (pagando direttamente a lui o tramite il pagamento dell’amministratore con la provvista da loro fornita), contro i quali potrà esperire esclusivamente l’azione sussidiaria di garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c., previa escussione dei condòmini insolventi.

Da altro canto, ancora si afferma, la tutela dei condòmini “diligenti” è altrettanto adeguatamente assicurata dalla possibilità di pagare direttamente al creditore la loro quota dell’obbligazione condominiale e di ottenere, altresì, l’imputazione a tale titolo di tutti i pagamenti effettuati dall’amministratore con la provvista da loro versata, mediante la comunicazione di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., in modo da rimanere esposti ad eventuale responsabilità per importi superiori a quelli effettivamente dovuti solo in virtù dell’obbligo sussidiario di garanzia introdotto dal secondo comma della medesima norma, che però è condizionato alla previa vana escussione dei condòmini morosi.

Viene specificato, infine, che l’onere di preventiva escussione dei condòmini “morosi” di cui all’art. 63 disp. att. c.c. non può che riguardare l’intero importo della loro “morosità”, nel senso fin qui chiarito e non nella sola limitata misura pari alla rispettiva quota millesimale di partecipazione al condominio.

 

In conclusione, la Corte di Cassazione esprime i seguenti principi di diritto:

«l’onere di preventiva escussione dei condòmini “morosi” gravante, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., sul creditore solo parzialmente soddisfatto e munito di titolo esecutivo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condòmino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione di cui al titolo esecutivo, ma l’intero importo della suddetta “morosità”, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condòmino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall’amministratore, in nome e per conto di detto condòmino, in virtù dei versamenti dallo stesso effettuati nelle casse condominiali, secondo l’imputazione comunicata ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att.c.c., e/o quanto versato direttamente dal singolo condòmino al terzo»;
«la quota del debito condominiale gravante sul singolo condòmino contro il quale il creditore abbia agito in via esecutiva in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in caso di contestazioni espresse in sede di opposizione all’esecuzione – e fermo restando che spetta al condòmino intimato l’onere di allegare e provare che detta quota sia diversa da quella indicata dal creditore – va determinata: a) in base alla delibera condominiale di riparto della spesa; b) se una delibera manchi o sia venuta meno, all’esito di una valutazione sommaria del giudice dell’opposizione all’esecuzione, ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni dell’amministratore, degli elementi certi disponibili ed eventualmente, in mancanza, facendo ricorso alla tabella millesimale generale; in tali casi restano tuttavia salve le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra condòmini».

 

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 34220 del 6/12/2023

 

Fatti di causa

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