La registrazione del contratto di locazione è previsto a pena di nullità dello stesso. Vedasi in proposito il precedente intervento in questa Rivista: “Il contratto di locazione verbale e non registrato non è sempre nullo”, commento a Sentenza della Cassazione 9475 del 2021.

La Corte di Cassazione civile, con ordinanza n. 13870 depositata in data 19 maggio 2023 affronta il tema non della mancata registrazione iniziale del contratto bensì il caso del mancato versamento dell’imposta di registrazione di annualità successive.

Già in sede di appello, parte appellante lamentava che il contratto di locazione non aveva costituito oggetto di successiva registrazione in relazione agli anni per i quali era maturata la morosità, ragion per cui detto contratto sarebbe nullo e quindi non idoneo a fondare una richiesta di pagamento di canoni.

Più precisamente il locatore aveva richiesto il pagamento del canone sulla base di una pattuizione che si riferiva ad un contratto che era stato si ab origine registrato, ma detta pattuizione non era stata registrata, con la conseguenza che, al fine di realizzare lo sfratto, secondo la difesa del conduttore, il locatore avrebbe dovuto pagare l'imposta di registro per le annualità morose.

La Corte di Cassazione, richiama un arresto del 2015 che già era intervenuto in simile circostanza (seppur in applicazione di contratto precedente alla legge 311/2004) e che evidenziava che anche in quel caso i conduttori asserivano esserci causa di invalidità o inefficacia negoziale non già alla mancata registrazione in quanto tale, bensì al mancato versamento di alcune annualità di imposta successive. Ciò costituisce un incombente diverso dalla registrazione iniziale del contratto la cui inosservanza viene certamente sanzionata dalla normativa fiscale senza, tuttavia che ciò possa interferire sulla validità del negozio.

In secondo luogo, anche allora non si era dedotto che vi fosse stata deroga al principio basilare di invariabilità del canone, costituente il cuore della questione interpretativa di cui si è dato conto.

Concludendosi che la mancata corresponsione degli importi annuali dell'imposta di registro si pone, nella specie, al di fuori della menzionata ratio di repressione dei fenomeni di evasione o elusione dell'imposta reddituale, non risultando in alcun modo funzionale all'occultamento dei redditi da fabbricato da parte del locatore.

La Corte, in conclusione, formula il seguente principio di diritto:

"Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto".

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione civile, sez. III, Ordinanza n. 13870 del 19/05/2023