Nota preliminare

Quanto segue costituisce uno schema di soluzione meramente orientativo, in cui si individuano gli elementi di fatti rilevanti, la questione sottesa e le norme interessate, i principi giurisprudenziali applicabili e la possibile conclusione. È opportuno precisare che la soluzione presentata non è l'unica possibile.

 

Premessa

La traccia sembra essere stata predisposta per far fronte alle esigenze derivanti dalla nuova formula dell'esame di abilitazione (quindi in assenza dei codici annotati con la giurisprudenza). Invero, si denota la carenza di principi di legittimità recenti o comunque strettamente risolutivi del caso presentato, a favore invece della trattazione di questioni giuridiche di più ampio respiro, che postulano la conoscenza istituzionale, ancorché critica, della disciplina.

Da ciò discende una ancora più pregnante necessità di argomentazione. Non sfuggirà infatti che non è possibile apprezzare il classico "premessi brevi cenni su.." riferibile ad un ben precisa problematica, richiedendosi invece al candidato di redigere motivato parere «esaminando le questioni sottese al caso». Un piglio certamente più teorico e di ampio respiro, quasi da "tema" più che da "parere", in linea con l'inevitabile effetto della riforma dell'esame di abilitazione.

 

1. Traccia e individuazione degli elementi di fatto rilevanti

«Tizio, residente nel comune di Alfa, è proprietario di un immobile denominato «Villa Adelaide», sito nella nota località balneare del comune di Beta. L’abitazione è però stabilmente occupata da Caio, il quale ne ha preso possesso a partire dal gennaio del 1980, allorché Tizio ha smesso di recarsi nell’immobile in occasione delle vacanze.

In data 6 ottobre 2009, Tizio aliena «Villa Adelaide» all’amico di vecchia data Sempronio - che conosceva l’immobile per esservisi spesso recato durante le vacanze estive fino all’anno 1979 - e ne riceve il pagamento del corrispettivo di euro 120.000.

Sempronio, dopo aver proceduto alla trascrizione dell’atto di vendita in data 20.10.2009, si reca nel Comune di Beta per prendere possesso dell’immobile ma vi trova Caio, che gli nega l’accesso.

Successivamente il Tribunale di Beta, con sentenza passata in giudicato in data 4 luglio 2011, dichiara Caio proprietario di Villa Adelaide per usucapione, in virtù del possesso protrattosi per venti anni alla data del 20 gennaio 2000. La causa era stata introdotta da Caio contro Tizio (rimasto contumace) con atto di citazione notificato in data 10.3.2009.

Tizio dunque, preoccupato per le rivendicazioni di Sempronio in relazione alla compravendita dell’immobile, si reca dal proprio avvocato per un consulto.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere esaminando tutte le questioni sottese al caso».

 

2. La questione e le norme rilevanti

La traccia richiede al candidato un esame degli istututi che rilevano, quindi dell'usucapione e della trascrizione, con particolare riferimento alla funzione della trascrizione e al suo declinarsi in relazione ai conflitti tra acquisto a titolo originario e acquisto a titolo derivativo, quindi della vendita di cosa altrui e delle azioni esperibili dal compratore.

Di seguito, le principali norme di cui si deve dar conto nell'inquadramento giuridico della vicenda:

- art. 1158 "Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari";

- art. 2652 "Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi" e art. 2653 "Altre domande e atti soggetti a trascrizione a diversi effetti": la domanda di accertamento dell'usucapione non è ricompresa tra quelle per cui è prescritta la trascrizione;

- art. 1478 "Vendita di cosa altrui";

- art. 1479 "Buona fede del compratore" e 1223 "Risarcimento del danno";

- art. 1483 "Evizione totale della cosa".

 

3. Giurisprudenza

Si espongono i principi di legittimità applicabili al caso di specie (si badi che a rilevare sono i principi, ancorché i casi concreti su cui si innestano riguardino circostanze diverse da quelle in esame):

- la trascrizione risolve il conflitto unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa, non quelli tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario

In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa. (Cass., Sez. II, 03/02/2005, n.2161)

- per aversi usucapione basta che siano soddisfatti i presupposti di legge, non occorrendo invece l'accertamento giudiziale che ha solo natura dichiarativa

Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario. (Cass., Sez. II, 05/02/2007, n.2485)

[Mutatis mutandis, l'assenza della sentnza dichiarativa dell'avvenuta usucapione, a fronte del manifestarsi dei presupposti di legge, non può indurre il venditore di un bene usucapito a trascurare l'avveramento dei requisiti di legge, quindi la costituita usucapione del bene alienato, da cui discende l'altruità del bene]

 

4. Iter argomentativo delle possibili conclusioni

Svolta l'analisi di ogni istituto (che qui si omette), una possibile conclusione avrebbe potuto assumere tale tenore:

«Pertanto, posto che non è prescritta dal Legislatore la trascrizione della domanda di accertamento dell'usucapione, costituendo quest'ultima una modalità di acquisto del bene a titolo originario ed involgendo la trascrizione invece la risoluzione di conflitti fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa, non può sostenersi la prevalenza delle pretese di Sempronio sulla base della precedente trascrizione, prevalendo in ogni caso l'acquisto a titolo originario.

Inoltre, avendo la sentenza di accertamento dell'usucapione natura prettamente dichiarativa di un diritto quindi già sorto, è chiaro che Tizio al momento dell'alienazione avvenuta nel 2009 abbia venduto un immobile altrui ex art. 1478 c.c., a fronte di un'usucapione perfezionatasi nel 2000.

Anzi, potrebbe dedursi anche la consapevolezza di Tizio dell'avvenuta usucapione al momento dell'alienazione, stante che il possesso stabile da parte di Caio lo portava a smettere di recarsi nell’immobile in occasione delle vacanze e la contumacia nel giudizio per l'accertamento dell'usucapione promosso da Caio. Mentre, al contrario, non residua alcun dubbio sulla buona fede di Sempronio, il quale ignorava che la cosa potesse essere di proprietà di altri, in quanto recatosi spesso durante le vacanze estive nell'immobile acquistato sino al 1979, momento ultimo in cui Tizio manteneva il possesso dell'immobile, e non poteva comunque avere conoscenza della domanda di accertamento esperita da Caio in quanto non trascritta.

Per quanto anzidetto, se Tizio non procura l'acquisto dell'immobile a Sempronio ai sensi dell'art. 1478 c.c. (evento che non sembra ipotizzabile nel casi di specie, per quanto comunque possibile), quest'ultimo potrebbe agire in giudizio contro Tizio, esperendo le azioni che la disciplina della vendita di cosa altrui riconosce al compratore in buona fede ex art. 1479 c.c.. Pertanto, Sempronio potrebbe ben chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo, il rimborso delle eventuali spese e pagamenti legittimamente fatti per il contratto e il rimborso delle spese necessarie e utili fatte per la cosa, financo di quelle voluttuarie se verrà provata la mala fede di Tizio. Fatto salvo in ogni caso il risarcimento del danno, in particolare stante l'evizione totale della cosa ai sensi dell'art. 1483 c.c. ».

 

Avv. Andrea Diamante