Il fatto.

Tizio, marito di Caia, esclusivo proprietario dell’immobile costituente la casa familiare, cede a terzo (genitore di Tizio) il predetto immobile con atto regolarmente trascritto diversi mesi prima dell’emissione del provvedimento di assegnazione della casa a Caia quale affidataria prevalente dei figli della coppia.

Sorge il contrasto tra il diritto del terzo, divenuto regolarmente proprietario dell’immobile sulla base di atto trascritto e il diritto di Caia (e figli) di abitare la casa assegnata.

Il terzo chiedeva a Caia il rilascio dell’immobile.

Il Tribunale accoglieva la domanda e ordinava il rilascio. Diversa la posizione della Corte d’Appello, la quale assume in capo a Caia un acquisto di "detenzione qualificata" dell'immobile, di data precedente alla cessione al terzo. Richiama, la Corte, il precedente arresto del 2015 (Sentenza n. 17971 del 11/09/2015).

Segue il ricorso per la cassazione del provvedimento conclusivo del grado d’appello.

Assegnazione quale contratto di comodato di “lunga durata”

La Corte di Cassazione, che decide con Ordinanza n. 9990 depositata in data 10 aprile 2019, si sofferma ad esaminare/ricordare i principi che regolano la materia dell’assegnazione della casa familiare.

La S.C. descrive come contratto di comodato di lunga durata la destinazione dell’immobile alla residenza della famiglia: “… il contratto di comodato di "lunga durata", figura nella quale si inscrive la concessione in godimento dell'immobile al quale è impressa la destinazione d'uso per le esigenze della famiglia ...”.

Il provvedimento giudiziale di assegnazione ad uno dei coniugi (e figli) nel procedimento di separazione o di divorzio ha lo scopo di verificare le condizioni, o possiamo anche definirle, le variabili, che più avanti vengono elencate.

L’assegnazione non costituisce un diritto reale ma “concentra” in capo all’assegnatario i diritti di utilizzo dell’immobile operati della famiglia.

E afferma: “Costituisce "jus receptum" dalla giurisprudenza di questa Corte che il provvedimento con il quale il Giudice della separazione o del divorzio dispone l'assegnazione della casa coniugale - anche a favore del coniuge che non sia titolare di diritti reali o personali sul bene nei confronti del terzo proprietario - non investe, modificandoli, la natura od il contenuto del titolo negoziale che regolava la utilizzazione ed il godimento dell'immobile prima del dissolvimento della unità del nucleo familiare”.

E specifica: “nella specie non titolare di diritti reali nè di un titolo contrattuale nei confronti del terzo acquirente la proprietà dell'immobile, ma piuttosto titolare di autonoma detenzione qualificata in dipendenza del negozio di tipo familiare fondato sulla convivenza coniugale od anche "more uxorio" idoneo ex se a produrre obbligazioni nell'ambito del rapporto familiare, tra cui quella di attribuire al coniuge in precedenza non titolare di diritti sull'immobile destinato a casa familiare, di un autonomo titolo di detenzione qualificata non riconducibile alla mera ospitalità”.

Tale detenzione qualificata presuppone, tuttavia, alcune variabili, descritte dalla Corte, e queste sono:

1 - esistenza di prole minorenne o maggiorenne che versa nelle particolari situazioni indicate e che risulti effettivamente convivente con l'assegnatario;
2 - stabile abitazione dell'immobile da parte dell'assegnatario;
3 - sussistenza di un preesistente titolo idoneo al godimento dell'immobile;
4 - insussitenza di condizioni sopravvenute ostative alla assegnazione ex art. 337 sexies c.p.c., comma 1, vale a dire “Il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso che l'assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio”.

Contrasto fra provvedimento di assegnazione della casa familiare e precedente vendita a terzi

Viene ricordato il primo componimento di questi interessi contrastanti operato dalle Sezioni Unite del 2002 che avevano enunciato il principio di diritto secondo il quale: "il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare (in quanto avente per definizione data certa) è opponibile al terzo acquirente in data successiva anche se non trascritto, per nove anni decorrenti dalla data dell'assegnazione, ovvero anche dopo i nove anni ove il titolo sia stato in precedenza trascritto", principio rivisto già nel 2004 che teneva in considerazione il diritto scaturente da un comodato precedente alla cessione.

Si sofferma, inoltre, sul precedente del 2014 che conferma i principi espressi nel 2004 (vedi “La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Sentenza n. 20448/14) conferma il diritto del proprietario comodante ad ottenere il rilascio della casa pur assegnata in sede di separazione e divorzio”).

La Corte passa, poi, in rassegna, le varie ipotesi che si possono verificare:

a) Immobile in proprietà esclusiva del coniuge poi estromesso;

b) Immobile in comunione indivisa tra i coniugi;

c) Immobile di proprietà di un terzo e concesso in locazione o in comodato (con alcune varianti)
d) Immobile già di proprietà esclusiva di uno dei coniugi - utilizzato per le esigenze familiari - e da questi alienato a favore del terzo (con varianti);

e) Immobile già concesso in comodato per le esigenze abitative della famiglia ad uno dei coniugi, poi estromesso, e quindi alienato dal proprietario-comodante ad un terzo

esaminando ciascuna delle sopra indicate possibilità (e per le quali si rimanda alla lettura del provvedimento).

L’assegnazione della casa familiare non ha “effetti espropriativi”

Afferma la S.C. “Il bilanciamento tra gli opposti interessi di rilevanza costituzionale riferiti, rispettivamente, al coniuge assegnatario ed al terzo acquirente della proprietà, non consente di riconoscere una anticipazione della tutela dell'interesse familiare, fondata sulla mera preesistente relazione tra il nucleo familiare e l'immobile, rispetto alla data di acquisto della proprietà da parte del terzo, pervenendosi altrimenti ad una totale funzionalizzazione della proprietà alle esigenze della famiglia, con effetti sostanzialmente espropriativi del diritto sulla "res"”.

Descrive, poi, come irrilevante “ … la circostanza della eventuale conoscenza di fatto da parte dell'acquirente della pregressa situazione di fatto relativa all'utilizzo dell'immobile da parte della famiglia”.

Conclude, la Suprema Corte, esprimendo il seguente principio di diritto:

"Con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell'immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all'altro coniuge - non titolare di diritti reali sul bene - collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell'atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell'art. 155 quater c.c. - applicabile ratione temporis - e della disposizione della L. n. 898 del 1970, art. 6, comma 6, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se - a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite - il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest'ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l'immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell'acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia".

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. III, Ordinanza n. 9990 dep. 10/04/2019