Sulla validità del trasferimento di immobile o diritto reale nella separazione o divorzio. Le SS.UU.

Le SS.UU. sulla validità e possibilità di trascrizione dell’accordo di trasferimento di proprietà o altro diritto reale nel verbale di separazione o conclusioni del divorzio. Cassazione SS.UU. Civili, Sentenza n. 21761/2021

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Sulla validità del trasferimento di immobile o diritto reale nella separazione o divorzio. Le SS.UU.

Il fatto.

In sede di divorzio congiunto, i coniugi provvedevano nelle conclusioni congiunte, a cedere la nuda proprietà ai figli e costituire l'usufrutto a favore della moglie, di un immobile di proprietà del marito.

Nel ricorso, i coniugi producevano, oltre alla dichiarazione del proprietario in ordine alla conformità allo stato di fatto dell'immobile dei dati catastali e delle planimetrie ed alla conformità dell'intestazione catastale alle risultanze dei registri immobiliari, una perizia tecnica giurata, con allegati l'attestato di prestazione energetica, la dichiarazione di conformità dell'impianto termico alle prescrizioni legali, la visura e la planimetria catastale dell'appartamento e del garage.

I coniugi si impegnavano ad effettuare a loro cura e spese la trascrizione e le ulteriori formalità di pubblicità immobiliare, nonché le conseguenti volture presso gli uffici competenti, esonerando il cancelliere da ogni responsabilità, ed a depositare presso la cancelleria la ricevuta di avvenuta presentazione della richiesta di pubblicità immobiliare, nonché la successiva nota di trascrizione rilasciata dall'Agenzia del territorio.

Il presidente del tribunale competente, come in tanti altri tribunali, aveva decretato l’impossibilità di inserire tali accordi negli accordi di separazione e divorzio motivando con richiamo a “problematiche organizzative”.

Nonostante una richiesta di chiarimenti da parte della cancelleria i coniugi insistevano.

A conclusione del procedimento il tribunale pronunciava la cessazione degli effetti civili del matrimonio stabilendo espressamente, contro la volontà dei ricorrenti, che «i trasferimenti previsti nelle condizioni sono da intendersi impegni preliminari di vendita ed acquisto».

La Corte d’Appello rigettava il gravame.

Sul caso ha deciso la Corte di Cassazione a Sezioni Unite Civili, con Sentenza n. 21761 del 29 luglio 2021.

 

Trasferimento di proprietà o altro diritto reale nel verbale di separazione o accordo di divorzio

Norme introdotte nel corso del tempo a tutela di vari interessi, pubblici o privati , hanno fatto si che la stesura di una compravendita idonea alla trascrizione sia diventata operazione complessa tanto da ritenersi usualmente che sia oramai necessario, sempre e comunque, l’intervento del notaio.

La provenienza, conformità catastale, dichiarazioni e certificazioni riguardanti gli impianti e coibentazione 1 ecc, spaventano solitamente chi si accinge a tentare il trasferimento immobiliare senza notaio, per le possibili sanzioni di nullità dell’atto ma, in particolar modo, per la possibile “resistenza” del Conservatore dei Registri Immobiliari ad effettuare la trascrizione.

Ecco che ciò che un tempo era quasi una prassi, vale a dire l’introdurre negli accordi di separazione o divorzio degli atti di trasferimento di diritti reali, mano a mano è stato evitato dalle parti fino a diventare limitato/vietato dagli stessi uffici giudiziari.

Ma tale divieto era legittimo?

Nel caso di specie i coniugi avevano insistito per avere un provvedimento con immediato effetto costitutivo del trasferimento e non avente un semplice valore obbligatorio.

La Corte di Cassazione si è trovata, quindi, a decidere su una prassi dovendone inquadrare, se confermata, l’eventuale apparato normativo di sostegno.

Le Sezioni Unite, tuttavia, come vedremo tornano all’origine, rigettando la validità di una tale prassi.

 

Interessante l’indicazione data, fra altre, dalla sezione rimettente, secondo la quale la legge sulla cd. «negoziazione assistita» esclude la necessità del ricorso al notaio anche quando le parti, con l'accordo che compone la controversia, concludono uno dei contratti che vanno trascritti ai sensi dell'art. 2643 cod. civ., limitandosi la norma a prevedere che per procedere alla trascrizione «la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato» (con richiano a Cass. 21/01/2020, n. 1202).

 

Quanto ai precedenti, le SS.UU. danno atto dei diversi indirizzi che si sono formati nel corso del tempo in materia di cessione di diritto reale nelle separazioni o divorzi, rimandandosi alla lettura della motivazione della sentenza per averne un quadro completo.

 

La Corte in esame ritiene decisivo il richiamo all’art. 1 comma 497 della L. n. 266 del 2005 che prevede la possibilità di trasferimento di immobile in via transattiva davanti all'autorità giudiziaria, affermandosi che il verbale di conciliazione giudiziale presenta tutti gli elementi essenziali dell'atto di compravendita, essendo il giudice, al pari di un notaio, un pubblico ufficiale ed assumendo detto verbale il valore di vero e proprio atto pubblico (così come confermato da Cass. 24087/2020).

 

E’ interessante anche notare come le stesse Sezioni Unite diano conto del fatto che mentre la corte di legittimità tende ad espandere e ad estendere la validità dell’accordo di trasferimento extra-notaio, siano le corti territoriali a fare resistenza sul punto. Tanto da arrivare, si aggiunge, ad applicare in moltissimi circondari quella prassi del tribunale del caso concreto ove il presidente del tribunale emana un decreto che vieta l’introduzione di negozi di trasferimento all’interno dei verbali di separazione o nelle conclusioni congiunte del divorzio.

 

L’attività negoziale delle parti non è censurabile o modificabile dalla corte

Le Sezioni Unite si soffermano sulla rilevanza della libertà negoziale delle parti. Ricorda come sia pacifica, secondo tutta la giurisprudenza di legittimità, la natura negoziale degli accordi dei coniugi, equiparabili a pattuizioni atipiche ex art. 1322, secondo comma, cod. civ. (fermo esclusivamente il rispetto dei limiti imposti dalla legge a presidio della liceità delle contrattazioni private e, se sì tratta di pattuizioni atipiche, sempre che l'accordo sia anche meritevole di tutela secondo l'ordinamento).

La conseguenza è che nessun sindacato si possa esercitare sulle pattuizione stipulate dalle parti e riprodotte nel verbale di separazione.

L'operazione ermeneutica delle corti del merito del caso concreto vengono dalle SS.UU. censurate essendosi concretate “in una sorta di peculiare - quanto inammissibile - «conversione» dell'atto di autonomia, che da trasferimento definitivo è stato trasformato d'ufficio, dal giudice, in un mero obbligo di trasferimento immobiliare”.

 

Le Sezioni Unite, in conclusione enunciano i seguenti principi di diritto:

«sono valide le clausole dell'accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento;
il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d'udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell'art. 2699 cod. civ. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi dell'art. 4, comma 16, della legge n. 898 del 1970 che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l'omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell'art. 2657 cod. civ.;
la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l'attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis della legge n. 52 del 1985; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell'ausiliario, dell'ulteriore verifica circa l'intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

 

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1 - Facciamo alcuni esempi. Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) deve attestarsi la corrispondenza tra il progetto depositato al comune e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica. Oltre alle dichiarazioni e certificazioni vi sono allegati come il Certificato di Destinazione Urbanistica da allegare. Devono essere indicati i confini, ex art. 29 L. 52/1985.

Esistono poi altre norme per casi particolari come per esempio la Legge 248/2006, ha introdotto, se una o entrambe le parti si sono avvalse di un mediatore, l’obbligo di rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi 1) l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione; 2) le modalità di pagamento della predetta spesa, e 3) il numero di partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare.

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione SS.UU. Civili, Sentenza n. 21761 del 29 luglio 2021

 

FATTI DI CAUSA

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