Scorto un contrasto giurisprudenziale in ordine alla configurabilità di un danno in re ipsa conseguente alla occupazione senza titolo di un immobile, la Sezione rimettente poneva la questione se la compressione della facoltà di godimento, costituente il contenuto del diritto di proprietà, debba considerarsi quale danno patrimoniale da risarcire ai sensi del combinato disposto degli artt. 1223 e 2056 cod. civ. Osservava l’ordinanza che l’impedimento a ricavare dal bene, abusivamente occupato, l’utilità diretta che esso offre al proprietario non dovrebbe richiedere alcuna prova ulteriore rispetto a quella del fatto generatore del danno, potendo il godimento diretto esaurirsi anche in una fruizione meramente saltuaria o occasionale o anche nella utilitas derivante dalla mera potenzialità di una fruizione. Si aggiunge che ove il proprietario agisca per il danno da mancato guadagno, deve invece offrire la prova specifica delle occasioni di guadagno perse, anche mediante il ricorso a presunzioni semplici o al fatto notorio.

Sulla questione sono state chiamate a rispondere le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione che hanno deciso con Sentenza n. 33645 del 15/11/2022.

Il contrasto.

Il punto di divergenza fra i diversi orientamenti, scrivono le SS.UU., riguarda non il mancato guadagno, bensì la perdita subita. Non vi è divergenza, infatti, sul fatto che un danno sia configurabile in relazione al lucro cessante laddove, tuttavia, si ricorda che le occasioni di guadagno perse devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di presunzioni ¹.

Il punto su cui dirimere il contrasto riguarda, invece, il danno subito dal proprietario per il fatto di non avere potuto godere del proprio bene, godimento anche eventuale, laddove la sezione rimettente parla proprio di “potenzialità di fruizione”.

Si tratta della possibile individuazione dell’esistenza di un danno risarcibile per il sol fatto che di tale facoltà il proprietario sia stato privato a causa dell’occupazione abusiva dell’oggetto del suo diritto. Si tratta pertanto del danno da perdita di godimento subita.

Le SS.UU. ricordano che “La tesi del danno in re ipsa è debitrice della concezione normativa, elaborata dalla dottrina tedesca, secondo cui l’oggetto del danno coincide con il contenuto del diritto violato, da cui l’esistenza del pregiudizio per il sol fatto della violazione del diritto medesimo” (salva la possibilità di fornire la prova contraria del danno in re ipsa allegato, dimostrando che il proprietario si è intenzionalmente disinteressato dell’immobile).

L’opposto orientamento, motivano le SS.UU. “è invece ispirato dalla teoria causale del danno, secondo cui il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica, ma dal danno conseguenza derivato dall’evento di danno corrispondente alla detta lesione”.

La questione posta dal contrasto è così sintetizzabile: se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria.

La tutela reale è orientata al futuro e mira al ripristino dell’ordine formale violato mediante l’accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo. L’azione risarcitoria è invece orientata al passato e costituisce il rimedio per la perdita subita.

La soluzione.

Le SS.UU. premettono che dal ragionamento giuridico qui affrontato va esclusa l’occupazione dell’immobile da parte della Pubblica Amministrazione per la quale i riferimenti giuridici sono di altra natura.

Quando si tratti di ordinaria occupazione sine titulo fra privati, va tenuto primariamente in considerazione che si dovrà dare dimostrazione (prova) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa, afferma la Corte, che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento.

Le SS.UU. delimitano l’ambito della risarcibilità specificando ulteriormente che “la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri”.

Per la mancata vendita, si motiva, il riferimento sarà al mancato guadagno e non alla perdita subita. Stiamo, in sostanza, nell’ambito del mancato utilizzo, che sia prevalentemente l’uso locatizio o che sia altro, come il comodato, ecc.

Da ciò ricaviamo come le SS.UU., nel delimitare l’oggetto dell’indagine tolgano dalla discussione la possibilità di vantare un diritto risarcimento del danno per la mera lesione del diritto personale di godimento della propria proprietà. Il godimento qui considerato è meramente quello costituente il frutto della concessione ad altri dietro corrispettivo. Se il proprietario, facciamo un esempio, è costretto a rimanere in affitto non potendo godere del proprio immobile occupato da altri sine titulo, potrà chiedere il risarcimento del canone nel frattempo pagato certamente non in re ipsa ma con prova formale.

Aggiunge la Corte che se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall’occupazione abusiva (anziché la perdita subita), l’onere di allegazione sussiste e deve riguardare gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato.

Le SS.UU., a conclusione, hanno enunciato i seguenti principi di diritto:

“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;

“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”;

“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sezioni Unite Civili, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022