In fatto.

Tizio e Caia, conviventi di fatto, acquistano al 50% ciascuno la propria casa d'abitazione con contestuale stipula, sempre al 50% ciascuno, di un contratto di mutuo, il tutto usufruendo delle agevolazioni "prima casa" di cui all'art. 1, nota 2 bis della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. 131 del 1986.

Dopo pochissimo iniziava una grave crisi della coppia che portava alla rottura del rapporto di convivenza. Caia usciva dall’abitazione trasferendosi altrove e, entro i cinque anni, mediante un accordo fra gli ex conviventi, cedeva la quota di proprietà indivisa dell'immobile a Tizio, con accollo da parte di quest'ultimo del mutuo residuo, senza nessuna altra condizione economica.

L'art. 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, dispone che, in caso "di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto", il contribuente conserva detti benefici se "entro un anno dall'alienazione dell'immobile (...) proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".

Ed è circostanza pacifica che Caia non aveva proceduto all'acquisto di una nuova abitazione con i requisiti della "prima casa" entro un anno dalla predetta alienazione, motivando da un lato che non aveva più la possibilità di continuare ad abitare nella casa familiare stante la crisi di coppia né aveva disponibilità economiche che permettessero l’acquisto di altro immobile.

Tassazione della cessione della quota di comproprietà della prima casa al coniuge

Nel caso di persone legate da vincolo matrimoniale la giurisprudenza ha introdotto una ulteriore eccezione/deroga alle norme sulla perdita dei benefici fiscali della prima casa.

La Corte ricorda che già con un arresto del 2017 si è affermato che "il trasferimento dell'immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la "ratio" dell'art. 19 della l. n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede".

Si è posta, quindi, all'attenzione della Corte la questione concernente l'applicabilità, in via estensiva, ai rapporti di convivenza di fatto del regime tributario di favore appena visto.

Secondo la Corte, nel caso di specie, “… per escludere la decadenza dei benefici fiscali goduti dagli acquirenti dell'immobile certo non è decisivo il richiamo all'assenza dell'intento speculativo o alla figura della novazione (art. 1235 cod. civ.), ricostruzione quest'ultima che appare del tutto disancorata dalla fattispecie negoziale oggetto di causa che, quantomeno sulla base del titolo attributo dalle parti contraenti, non altrimenti contraddetto, concerne un "atto di compravendita di quota di proprietà immobiliare ed accollo di mutuo" ”.

Sempre secondo la Corte, neppure il riferimento alla Legge Cirinnà aiuta a superare l’impasse, visto che nessuna agevolazione fiscale viene richiamata da quella normativa, neppure indirettamente, a favore dei conviventi di fatto.

La deroga non viene estesa alle convivenze.

Convivenza e forza maggiore fiscalmente rilevante

In ambito tributario, proprio nella materia dei benefici prima casa, si è individuata una possibile ulteriore esimente, costituita dalla forza maggiore o caso fortuito. Afferma la Corte che “ si è andato consolidando (proprio in tema di imposta di registro in ambito immobiliare) l'orientamento della Corte secondo cui la decadenza dalla agevolazione va esclusa allorquando il contribuente alleghi una situazione assolutamente cogente ed impeditiva di forza maggiore”, aggiungendo che “E', tuttavia, la stessa giurisprudenza ad avvertire la necessità di adottare, in materia, la nozione "comune" di forza maggiore, individuabile in un evento reso tipico dall'essere imprevedibile, inevitabile ed a tal punto cogente da sovrastare, precludendone obiettivamente la realizzazione, la volontà stessa dell'acquirente, la cui condotta non realizzativa del dichiarato presupposto dell'agevolazione risulta, per tali ragioni, risulta in definitiva a lui non imputabile, non derivando da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente”.

Deve trattarsi di una impossibilità oggettiva e non soggettiva, come invece, ritiene la Corte, si manifesti nel caso di specie. La crisi di coppia non si qualifica come elemento oggettivo, così pure la incapacità economica di acquistare un altro immobile.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile, Sez. V, Sentenza n. 20956 dep. 01/07/2022