Con sentenza del 28 giugno 2012, n. 10947, la Corte di Cassazione torna sulla irregolarità della compravendita di immobile abusivo e sui rimedi accordati al compratore.
Secondo la S.C. assume rilevanza determinante la conoscenza da parte del compratore dello status quo urbanistico dell'immobile, tanto da non potersi egli dolere ex post della irregolarità urbanistica qualora ne fosse stato a conoscenza.


La somma dei rimedi offerti al compratore dal codice civile vengono elencati dalla Corte di Cassazione come segue:

'In tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali - riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 c.c.) o l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) - sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale.

La irregolarità urbanistica non rileva sotto il profilo del 'vizio' non trattandosi di anomalia intrinseca alla costruzione dell'immobile; essa va inquadrata, secondo la corte di cassazione, piuttosto sotto il profilo dell'esistenza di oneri a favore di terzi (art 1489 c.c.).
In tal senso la conoscenza dell'acquirente dello stato di irregolarità urbanistica è sufficiente per sollevare il venditore da richieste postume di garanzia.
Tuttavia, secondo la cassazione, qualora le conseguenze della irregolarità possano portare addirittura alla demolizione, ecco che la compravendita perde del suo valore rischiando l'acquirente di rimanere senza l'immobile compravenduto, in tutto o in parte e riaprendo al compratore stesso la possibilità di avere la restituzione del prezzo ex art. 1483 c.c.
Ma le parti possono pattuire il destinatario del rischio di una tale situazione, potendosene, il compratore, assumere completamente il carico ('... a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ...').

'Allorquando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal comune, al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi cautelativi apprestati dalla legge in tema di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni e di nullità degli obblighi, questa corte ha in più occasioni affermato che occorre innanzitutto tener presente il rapporto che si costituisce tra il costruttore e la pubblica amministrazione: e non è dubbio che tale rapporto esprima una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse. Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina, seconda la giurisprudenza di questa corte, l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità (vedansi in tal senso già Cass. 15 novembre 1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre 1988 n. 771). L'ordine di demolizione della costruzione, che può essere adottato in conseguenza dell'irregolarità amministrativa, avrà, una volta intervenuto ed eseguito, gli effetti sostanziali di un'evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484 c.c.) a seconda che ne derivi l'abbattimento totale o parziale dell'immobile, con la conseguenza che il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per effetto della conoscenza della irregolarità da parte del compratore, è nondimeno obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ex art. 1483 c.c. (sul punto, di recente, Cass. 28 febbraio 2007 n. 4786; Cass. 28 dicembre 2011 n. 29367; Cass. 6 marzo 2012 n. 3464).'

Conclude la Suprema Corte affermando che:

'Conseguenza rilevante, connessa all'inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell'art. 1489 c.c., è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480 richiamato dalla prima di dette norme; infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota.'