Edilizia: quando la demolizione e ricostruzione diventa 'nuova costruzione'

La Corte di Cassazione esamina i diversi casi di demolizione e ricostruzione e attribuisce un nomen juris alle diverse tipologie di intervento

Edilizia: quando la demolizione e ricostruzione diventa 'nuova costruzione'

In caso di "demolizione e ricostruzione" possono presentarsi casi concreti nei quali sorge il dubbio se l'intervento possa essere inquadrato nella mera ristrutturazione edilizia o se lo stesso intervento debba qualificarsi come nuova costruzione.
La Corte di Cassazione, con l'interessante sentenza del 13 settembre 2013, n. 21000, interviente per fare chiarezza in materia.

Il caso di specie prendeva le mosse da una richiesta di demolizione di un edificio confinante, ovvero, in via subordinata, del solo sopralzo, ritendosi essere stata realizzata una "nuova costruzione" realizzata, a dire dell'attore, in violazione della distanza dal confine.

Controparte replicava adducendo che il perimetro dell'edificio non era stato modificato, e che le opere realizzate dovevano essere qualificate come semplice ristrutturazione, senza alterazione del preesistente confine.

La CTU accertava che l'intervento effettuato dal convenuto era consistito nella demolizione e successiva ricostruzione del preesistente fabbricato, attuata nel rispetto dell'originario perimetro e della originaria volumetria, erano stati demoliti completamente, oltre tutte le strutture interne, i muri perimetrali in lato Est ed Ovest.
Tuttavia il rispetto della volumetria era stato reso possibile da uno spostamento di volumi; infatti il sopralzo del livello laterale del tetto era stato compensato dall'eliminazione del grosso corpo di fabbrica prima emergente da esso. Il tutto aveva comportato un aumento della quota dei muri perimetrali verso est ed ovest di m. 1,40.

Questi i fatti.

La Suprema Corte nell'esaminare la questione ricorda i principi generali in materia, e afferma:

1) secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, nell'ambito delle opere edilizie, si ha semplice ristrutturazione ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano (e, all'esito degli stessi, rimangano inalterate) le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura;

2) si ha, invece, una ricostruzione allorchè dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria, nè delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.

3) se vi siano, invece, questi aumenti di volumetria, superfici e sagoma, allora  si verte, invece, in tale ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui.

Richiamati i principi su cui fondare il ragionamento, la Suprema Corte ha concluso, pertanto, ritenendo che la nel caso di specie si era realizzata una sopraelevazione che non consente di ricondurre le opere eseguite nel paradigma normativo della semplice "ricostruzione".

Scrive la S.C. : "l'intervento praticato, infatti, non si è tradotto nel fedele ripristino delle strutture precedenti, ma ha comportato una variazione in altezza della originaria sagoma di ingombro dell'edificio, con conseguente aumento della volumetria e delle superfici occupate ... agli effetti considerati non può procedersi ad eventuali compensazioni tra i volumi aggiunti con la sopraelevazione e quelli eliminati ... in quanto la semplice constatazione della variazione, in altezza, della originaria sagoma del fabbricato, è sufficiente a rendere l'intervento edilizio di cui trattasi non inquadrabile nella nozione di ricostruzione, come delineata dalla giurisprudenza".


 

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