Efficacia della trascrizione del preliminare e' rilevabile d'ufficio

La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 22454/14 per la prima volta si esprime in ordine alla rilevabilita' d'ufficio della inefficacia della trascrizione del preliminare di compravendita ex art. 2645-bis

Efficacia della trascrizione del preliminare e' rilevabile d'ufficio

In una articolata vicenda sostanziale vengono posti innanzi alla Suprema Corte ben 14 motivi di ricorso che spaziano fra vari istituti giuridici. Si controverte, infatti, di termine essenziale del contratto art. 1362 e 1363 c.c. e della clausola penale che sia posta in associazione con la clausola che dispone il termine essenziale.
In via pregiudiziale era sorto altresì un problema di procura speciale sul quale la Corte ha affermato che "Nel giudizio di cassazione la procura speciale non può essere rilasciata a margine o in calce ad atti diversi dal ricorso o dal controricorso, stante il tassativo disposto dell'art. 83, 3° co., c.p.c."

Si argomenta, inoltre, di simulazione di compravendita fra due società aventi medesima compagine sociale e, per concludere dell'efficacia dei contratti preliminari di compravendita e della rilevabilità d'ufficio della medesima inefficacia.

A conclusione della complessa e annosa causa in disamina la Corte di Cassazione emette Sentenza n. 22454 del 22/10/2014.

Si riporta, per comodità, l'Art. 2645-bis del Codice Civile, il quale riguardo alle trascrizioni di contratti di compravendita immobiliare o di costituzione di diritti reali, dispone:

I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.


Secondo Corte di Cassazione, "i termini di cui all'art. 2645 bis, 3° co., c.c. e, segnatamente, il termine triennale si configurano, siccome si è chiarito in dottrina ... ..., alla stregua di una modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo correlato e atto a scaturire dalla trascrizione del preliminare. Cosicché il suo inutile decorso è di certo riscontrabile ex officio (pur nel corso del giudizio di legittimità, in quanto la relativa verifica non postuli - è il caso di specie - il compimento di nuovi accertamenti di fatto), giacché mero riflesso della proiezione temporale intrinseca al fatto trascrizione del preliminare — addotto alla cognizione del giudice e giacché il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni - libera disposizione e circolazione cui, appunto, osta la proiezione temporale dell'effetto prenotativo correlato alla trascrizione del preliminare - risponde a ragioni di pubblico interesse che, evidentemente, non possono essere affidate all'esclusiva iniziativa delle parti e sollecitano, viceversa, il presidio dell'autorità (statuale) giurisdizionale (è significativo notare che, pur quando si è patrocinata in dottrina la caratterizzazione dei termini di cui all'art. 2645 bis, 3' co., c.c. in guisa di termini di decadenza, si è opinato per la rilevabilità ex officio della perdita d'efficacia della trascrizione del preliminare, giacché - si è assunto — si verserebbe in materia indisponibile in dipendenza dei principi inderogabili di ordine pubblico sottesi all'istituto della trascrizione, sicché si renderebbe operativo il "salvo che..." inserito nel corpo dell 'art. 2969 c. c. ed, al contempo, il disposto del precedente art. 2968 c. c.)".

 


Di seguito il testo della sentenza n. 22454 del 22/10/2014 Corte di Cassazione

 

[... OMISSIS ...]

Svolgimento del Processo

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