Preliminare di vendita di immobile da costruire e vizi dell'appalto

Consegna dell'immobile, vizi dell'opera, inadempimento di preliminare di compravendita e appalto in Cass. Sentenza 20838/2014

Preliminare di vendita di immobile da costruire e vizi dell'appalto

Nel contratto di compravendita di fabbricato da costruire devono essere considerate le diverse discipline del contratto di compravendita e del contratto d'appalto. Si era posto, innanzi alla Corte di Cassazione, il quesito riguardante la possibilità da parte del promittente acquirente di lamentare la presenza di vizi dell'immobile da costruire prima della stipula del contratto definitivo.

Nel caso di specie, il promittente acquirente aveva chiesto la risoluzione del contratto proprio lamentando la presenza di vizi dell'opera, in particolare difformità progettuali.

Secondo la Corte di Cassazione, con sentenza n° 20838 del 02/10/2014 l'esistenza di difformità e/o vizi del bene promesso in vendita non può assumere rilievo prima della consegna. Più precisamente "può assumere rilievo solo nel caso di consegna anticipata del bene, allorchè l'assoluta non emendabilità dei difetti sia tale da risolversi nell'inadempimento dell'obbligazione di trasferire l'immobile immune dalle difformità entro la data prevista. Diversamente, prima di allora non vi può essere inadempimento. Nel caso di specie, invece, parte ricorrente si è limitata a dedurre difetti dell'opera come rilevanti ex se e a prescindere dal problema della consegna entro la data pattuita".

 

Di seguito il testo della Sentenza della Corte di Cassazione n. 20838 del 02/10/2014
 

Svolgimento del processo

L'I.M. s.r.l., promissaria acquirente di un fabbricato da costruire in _____, secondo un determinato progetto concordato fra le parti, giusta contratto preliminare di vendita del 29.7.1994 per il prezzo di L. 650 milioni, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia la T. s.r.l, promittente venditrice, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento di quest'ultima, la restituzione delle somme versate e il risarcimento del danno. A sostegno della domanda, la modifica del progetto rispetto a quanto convenuto, per il quale in corso d'opera era stata chiesta e respinta una concessione in variante.
Nel resistere in giudizio la società convenuta proponeva domanda riconvenzionale volta ad accertare la legittima ritenzione della caparra, imputando alle richieste della società attrice le modifiche del progetto originario.
Il Tribunale rigettava la domanda principale e accoglieva quella riconvenzionale.

Adita dall'I.M. s.r.l., la Corte d'appello di Brescia respingeva l'impugnazione. La Corte distrettuale riteneva che era pacifico in causa che il progetto originario fosse stato abbandonato su richiesta dell'I.M., in base alle modifiche chieste l'8.8.1995 da M.A., che qualificava come il vero dominus dell'operazione per conto della società promissaria acquirente. Pertanto, non era fondata la doglianza della società appellante, secondo la quale l'immobile era stato realizzato in maniera difforme dal pattuito. Osservava, quindi, che il termine di adempimento non era essenziale; che, ad ogni modo, il suo superamento a causa delle proposte varianti non era imputabile alla T. s.r.l.; e che nel contratto preliminare le parti avevano concordato che qualunque altro ritardo rispetto alla data anzi detta non avrebbe potuto costituire causa di risoluzione. Infine, rilevava che alla data della diffida ad adempiere notificata dalla T. s.r.l. all'I.M., quest'ultima era morosa nel pagamento di due rate del prezzo per importo di L. 130 milioni.

Per la cassazione di detta sentenza il G.M. s.p.a., nuova denominazione della trasformata I.M. s.r.l., propone ricorso in base a undici mezzi d'annullamento.
Resiste con controricorso la T. s.r.l., che ha depositato memoria.

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