Agente immobiliare: sull'obbligo di effettuare verifiche della bontà dell'affare

Il mediatore agente immobiliare ha l'obbligo di effettuare verifiche tecnico-giuridiche in funzione del buon esito dell'affare. Cassazione sentenza n.7178 /15

Agente immobiliare: sull'obbligo di effettuare verifiche della bontà dell'affare

Nel caso di specie affrontato dalla Corte di Cassazione Civile, e deciso con Sentenza n.7178 del 10/04/2015, un agente immobiliare facendosi procuratore di parte venditrice raccoglieva da un interessato la promessa di acquisto, incassando dallo stesso la provvigione del 3% e una caparra confirmatoria di € 30.000,00. Nella proposta di acquisto si era garantito l'immobile libero da ipoteche per l'atto notarile.

L'atto definitivo non fu mai stipulato in quanto l'immobile di lì a poco venne venduto all'asta in una esecuzione immobiliare.

I giudici del primo e del secondo grado si divisero nell'attribuire una responsabilità all'agente immobiliare. Contrariamente al giudice di primo grado, la Corte dell'Appello ha ritenuto sussitere la responsabilità dell'agenzia immobiliare riconoscendola colpevole di aver violato l'obbligo imposto dalla legge al mediatore di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l'uso della diligenza professionale. Ha affermato anche il principio secondo cui il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate.

Il caso veniva posto all'attenzione della Corte di Cassazione, la quale ricorda, in primis, gli obblighi del mediatore derivanti dalle norme del codice civile, che così riassume:

a) il mediatore professionale è tenuto all'obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l'uso della diligenza professionale del caso;
b) il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si è rifiutato di verificare;
c) in caso di inadempimento la colpa presunta e incombe sul mediatore l'onere di provare o l'inesistenza dell'inadempimento o l'inimputabilità a se del medesimo.

Rigetta, infine, il ricorso, assumendo la correttezza dell'impostazione della Corte d'Appello. Il mediatore non può limitarsi a riferire ciò che ha udito dal promittente venditore.

Ne ricaviamo che nel caso di specie, l'agente immobiliare avrebbe dovuto verificare lo stato delle cose, non solo eseguendo una verifica sulla presenza dell'ipoteca, che pure era nota al promittente compratore, ma anche verificando la credibilità della promessa di cancellazione dell'ipoteca per la data prevista per il definitivo rogito notarile.

Ad esempio, una semplice visura presso la competente Conservatoria / Agenzia per il Territorio, avrebbe permesso di verificare che all'ipoteca era seguita una trascrizione di pignoramento e di lì facilmente comprendere che era instaurata una procedura di espropriazione immobiliare.

 

Di seguito il testo di Corte di Cassazione, Civile, Sez.III, 10/04/2015, n.7178

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