Con una interessante sentenza riepilogativa della materia, la Corte di Cassazione Civile con Sentenza n. 21621 del 23/10/2015 affronta un caso di mancata emissione delle fatture relative a canoni di locazione non pagati.

L'Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che il locatore avrebbe dovuto emettere fattura anche nel caso in cui il relativo canone. non fosse stato percepito

Non dello stesso avviso la Corte di Cassazione, la quale inquadra la locazione ai fini fiscali - imposte indirette - nel regime della prestazione di servizi. E aggiunge: "Per l'art. 10, par. 2, comma 3, secondo trattino, della "sesta direttiva" ora art. 66, lett. b), della c.d. "direttiva rifusa" - gli Stati membri possono stabilire che, per talune operazioni, l'imposta sul valore aggiunto diventi esigibile non oltre il momento dell'incasso del prezzo. Nel diritto interno, il combinato disposto dell'art. 3, comma 3, e del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 6, comma 3 - primo periodo, stabilisce che le prestazioni di servizi sono soggette a i.v.a. solo se rese verso un corrispettivo e si considerano effettuate al momento del pagamento. Sino a tale momento non sussiste obbligo di fatturazione nè di versamento dell'i.v.a. (Cass. 13209/09). Dunque, per le locazioni, vere e proprie prestazioni di servizi nell'imposizione indiretta e armonizzata sul valore aggiunto, il momento impositivo coincide con l'incasso del corrispettivo".

Con la conseguenza immediata e diretta che in caso di morosità del conduttore, il locatore non è tenuto ad emettere fattura.

La norma richiamata, tuttavia, riguarda l'imposta sul valore aggiunto e il principio richiamato deve limitarsi a tale settore. Nel caso di imposizione diretta, continua la S. C. "per le locazioni d'immobili non abitativi il legislatore tributario ha previsto la regola generale di cui all'art. 23, ora art. 26 del t.u.i.r. secondo cui i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione. Sicchè anche per il reddito da locazione non è richiesta, ai fini della imponibilità del canone, la materiale percezione del provento".

La conseguenza è che i canoni di locazione non percepiti vanno dichiarati in dichiarazione dei redditi e vanno dichiarati nella misura indicata nel contratto di locazione. E ciò fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto e/o la convalida di sfratto, nel qual caso la locazione cessa e i canoni non possono più concorrere alla formazione del reddito d'impresa.

Aggiunge, infine, la Corte di Cassazione altro interessante corollario secondo il quale: "con riferimento ai redditi delle società, i canoni maturati per competenza e non riscossi possono essere dedotti come perdite su crediti ex art. 101 num. attuale del t.u.i.r. se sia altrimenti dimostrata la certezza della insolvenza del conduttore debitore e quindi la deducibilità della perdita, non bastando a tal fine il semplice sfratto o l'accertamento giudiziale della morosità (Cass. 651/12; conf. 11158/13)".

Di seguito il testo di Corte di Cassazione Civile sentenza n. 21621 del 23/10/2015: