Con una lunga e articolata sentenza (la n. 10498 del 28/04/2017) la terza sezione della Corte di Cassazione (relatore dott. Armano) offre una completa ricostruzione storica dell'avvicendarsi normativo e giurisprudenziale della materia della validità del contratto di locazione in funzione della sua avvenuta, o meno, registrazione, compresi i casi nei quali si provveda tardivamente alla registrazione del contratto, e tenuto conto dei frequenti interventi della Corte Costituzionale in materia (tutti riepilogati dal provvedimento qui proposto).

Si tratta, in sostanza, di un ammirevole ed efficace excursus storico.

Venendo al merito, la S.C. da pur atto che nel passato "in ordine agli effetti civili che possono derivare dalle violazioni tributarie la giurisprudenza prevalente ha negato che la norma fiscale abbia carattere imperativo", aggiungendo che "In generale, è sempre stato riconosciuto vigente un principio di non interferenza fra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti".

Tuttavia, scrive la corte, deve porsi in evidenza che a partire dalla legislazione tributaria del 1998 si è sviluppata una inversione di tendenza rispetto al principio di non interferenza della norma tributaría sulla validità dell'atto, culminata con l'emanazione dell'art. 1, comma 346, della I. n. 311 del 2004, così come interpretato della sentenza della Corte Costituzionale del 2007. La Corte Costituzionale con l'ordinanza n.420 del 2007 ha ritenuto il carattere sostanziale della norma, la quale eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.

E qui veniamo al punto, poiché tutto ruota intorno all'intepretazione del comma 346, art. 1 suddetto. Riferisce la Suprema Corte che "la dottrina prevalente ... propende per ritenere che il legislatore con il comma 346 cit. ha introdotto una condizione legale di efficacia della locazione, rappresentata dall'adempimento dell'obbligo tributario della registrazione che, una volta avvenuta, conferisce efficacia giuridica al negozio fin dalla sua origine in parallelo con l'efficacia retroattiva della condizione".

La Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, contrariamente alla dottrina appena indicata, ha ritenuto di accogliere le indicazioni della Corte Costituzionale, vale a dire la considerazione della nullità del contratto per violazione di norme imperative, come appena accennato. E aggiunge: " ... si osserva che l'interpretazione che parla di inefficacia del negozio non registrato svuoterebbe la sanzione prevista dal legislatore e ridurrebbe a mera "enfasi legislativa" la parola nullità, anche alla luce delle autorevoli indicazioni di cuí sopra; il legislatore non voleva "sospendere" gli effetti della locazione sino alla registrazione, ma negarne la stessa validità sul piano dei rapporti interni alle parti se non e in quanto registrata", pur rendendosi conto della " ...  peculiarità di una nullità del contratto per contrarietà a norme imperative indipendente da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale, relativi alla struttura o al contenuto del contratto, ma che postula un'attività esterna alla formazione del negozio ...".

Momento chiave della motivazione della sentenza 10498/17 è il seguente:

"La specificazione temporale per la registrazione tardiva non è invece presente nell'art. 1, comma 346, I. n. 311/2004 e l'assenza - nella previsione della sanzione civilistica - del riferimento al termine di cui al dpr 131 del 1986, consente di leggere la norma nel senso che se il contratto è registrato (non importa quando) è contratto è valido".

La Corte aggiunge ulteriori corollari al principio generale, appena delineato. Infatti, scrive, " ...la possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell'interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell'interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all'avviamento il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell'azienda e del contratto di locazione".

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione Sentenza n. 10498 del 28/04/2017: