In fatto.

L’amministratore di un condominio agiva per il recupero di spese condominiali nei confronti di una persona assegnataria, in sede di separazione, della casa famigliare, in proprietà dell’altro coniuge.

Reagiva la convenuta assumendo di non essere proprietaria e di non essere tenuta a pagare le spese condominiali.

Le ordinarie regole del godimento di unità immobiliare in seno ad un complesso condominiale, prevedono che sia di competenza del proprietario le spese di tipo straordinario mentre restano a carico del dell’inquilino (o comunque del destinatario del godimento) le spese legate alla ordinaria gestione dell’immobile, come ad esempio la luce scale o la pulizia delle parti comuni.

Risale a decenni fa l’adozione della cosiddetta “Tabella degli Oneri Accessori” elaborata dalle associazioni di categoria degli inquilini e proprietari avente lo scopo, appunto, di mitigare il contenzioso su a chi spetti ogni singola voce di spesa.
 

Azione dell’Amministratore condominiale e legittimazione passiva

Nonostante quanto su appena menzionato, la giurisprudenza ha ricavato una regola diversa in merito alla legittimazione passiva della domanda di pagamento delle spese condominiali.

Scrive la sentenza in commento, infatti: “Secondo costante orientamento di questa Corte, l'amministratore del condominio ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c. - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, e cioè di ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, restando esclusa un'azione diretta anche nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (contro il quale può invece agire in risoluzione il locatore, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant'è che si afferma risolutivamente che "di fronte al condominio esistono solo i condomini" ”.

Con la conseguenza che “il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è, quindi, passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede”.
 

Casa familiare in condominio e onere di pagamento delle spese condominiali

Analogamente si procede qualora il godimento dell’immobile sia dell’assegnatario della casa familiare.

Se, come per l’inquilino, è giusto dividere le spese legate al godimento dell’immobile (ordinarie) rispetto a quelle legate alla manutenzione dello stabile (straordinarie), ciò nonostante la questione rimane interna ai coniugi e non riguarda l’amministratore condominiale.

Secondo la Corte di Cassazione in commento “il diritto di godimento della casa familiare spettante al coniuge o al convivente affidatario di figli … è tuttavia un diritto personale di godimento "sui generis" ..., sicché esso non rileva ai fini della pretesa dell’amministratore condominiale - ai sensi degli artt. 1123, 1130 n. 3 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c. – volta a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dell’assegnatario della singola unità immobiliare”

In conclusione la S.C. enuncia il seguente principio:

“l'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento "sui generis" “.

---------------------------------------

Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. VI-II, Ordinanza n. 16613 del 23/05/2022