Esaminata dalle Corti prevalentemente sotto il profilo della responsabilità del Notaio rogante, appare nella giurisprudenza la vicenda della cessione (per donazione o altro atto) di bene immobile in ditta a terze persone ma di cui il venditore/cedente dichiara al cessionario, avanti al Notaio, di essere l’effettivo proprietario per avere usucapito il bene stesso e, quindi, di avere posseduto, ai sensi dell’art. 1158 c.c. e ss., il predetto bene per oltre vent’anni (prevalentemente) in maniera pubblica, pacifica e non interrotta.

Talvolta, infatti, dei Notai sono stati sottoposti a procedimento disciplinare per avere reso pubblico l’atto di cessione nelle modalità anzidette. Dall’analisi delle decisioni della Corte di Cassazione, tuttavia, nei casi nei quali vi è stato il riconoscimento della responsabilità del Notaio, si evince che la stessa non nega la possibilità che una tale forma di atto pubblico possa essere effettivamente posta in essere.

Vendita del bene asseritamente usucapito e responsabilità del Notaio solo per mancata informazione

Si veda, nella giurisprudenza di merito, il Tribunale di Vallo Lucania , sez. I , 02/03/2023 , n. 181 che coglie nel segno della questione e che è stata così massimata: “Nel caso in cui il notaio sia chiamato a rogare un atto di compravendita relativo ad un immobile di cui il venditore assuma di avere acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, a carico del notaio sussiste un obbligo di informazione e chiarimento nei confronti di entrambe le parti, dovendo l'acquirente essere consapevole che quell'acquisto potrebbe rivelarsi invalido perché fatto 'a non domino'; sicché il notaio deve precisare nell'atto che il compratore è consapevole del rischio che assume con l'acquisto, mediante apposita clausola da menzionare nel quadro D della nota di trascrizione, anche al fine di segnalare a terzi la carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza dell'immobile e all'inesistenza di formalità pregiudizievoli”.

Del resto, in linea con Cassazione civile, sez. II, 12/12/2018, n. 32147 che introduce il particolare riferimento alla necessità di illustrare la particolarità dell’atto nel Quadro D della nota di trascrizione. La pronuncia è stata così massimata: “In tema di responsabilità professionale, nell'ipotesi di vendita di terreni dei quali l'alienante assuma di avere acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, il notaio rogante, che ha un obbligo di informazione e chiarimento nei confronti delle parti, è tenuto a precisare nell'atto, dopo averlo accertato, che il compratore ha ben chiaro il rischio che assume con l'acquisto, mediante apposita clausola da menzionare nel quadro “D” della nota di trascrizione, al fine di segnalare altresì a terzi la carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza dell'immobile e all'inesistenza di formalità pregiudizievoli (nella fattispecie, la Corte di Cassazione ha ritenuto responsabile disciplinarmente un notaio che aveva sistematicamente redatto atti di compravendita muniti di una clausola che gli evitava di indicare i titoli di provenienza, omettendo ogni riferimento all'acquisto per usucapione)”.

Analogamente la Corte di Cassazione civile n. 11186 del 28/04/2021 secondo la quale: “L'omesso avvertimento all'acquirente, da parte del notaio, circa i rischi connessi ad una compravendita rispetto alla quale l'alienante dichiari di avere acquistato il bene per usucapione, senza il relativo accertamento giudiziale, ha rilevanza disciplinare con riguardo all'illecito derivante dal combinato disposto di cui agli artt. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, da un lato, e 50, lett. b) nonché 14, lett. b) del codice deontologico, dall'altro, quanto al rispetto degli obblighi di chiarezza e di completezza dell'atto rogato, da cui devono risultare le indicazioni emergenti dalle visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, per un completo esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli e, in genere, delle formalità pubblicitarie relative all'immobile”. E continua afermando che in merito agli “ … atti di trasferimento di immobili sulla base della sola dichiarazione dell'alienante di essere proprietario per usucapione non giudizialmente accertata. Si evidenzia che costituisce principio oramai acquisito che i notai possono ricevere atti fondati su una simile dichiarazione, alla sola condizione di avere reso edotto l'acquirente dei rischi connessi a un simile acquisto, condizione che nel caso di specie ricorreva”.

Da ultimo la recente Corte di Cassazione Civile, Sez. II Sentenza n. 27709 del 25/10/2024, qui sotto riportata per intero.

Il caso era inerente ad una procedura disciplinare in capo al Notaio per avere stipulato due atti di donazione nei quali i donanti riferivano di una provenienza del bene quale scaturente dal possesso ultraventennale.

Afferma la Corte di Cassazione che l’ordinanza impugnata “non poneva in discussione la legittimità di tale fattispecie, pur in mancanza di un accertamento giudiziale dell’usucapione, e ciò anche in conformità della giurisprudenza di legittimità, ma la responsabilità del notaio scaturiva proprio dall’omissione di una serie di specifici adempimenti, che si imponevano al notaio una volta avvedutosi dell’assenza di un titolo giudizialmente accertato …”.

Più estesamente la Corte di Cassazione, nel sottolineare la peculiarità della vicenda che vede l’alienazione di un bene oggetto di un acquisto a titolo originario da parte del donante, e cioè per un’usucapione priva di accertamento in sede giudiziaria afferma:

“La giurisprudenza di legittimità ha ormai pacificamente riconosciuto tale possibilità, ma senza avvedersi che, ove anche le verifiche fossero state effettuate, il loro esito non avrebbe mai potuto inficiare la validità dell’atto, in quanto ai fini dell’acquisto del donante rileva il solo possesso ultraventennale, che non potrebbe essere interrotto per effetto di attività negoziale posta in essere dal titolare formale del bene, trattandosi di attività inidonea ad incidere sulla situazione di fatto nella quale versa il possessore. L’omissione di tali verifiche, quindi, non può avere alcuna influenza ai fini dell’applicazione della norma sanzionatoria applicata”.

Interviene anche sulla compilazione del Quadro D, affermando “non è suscettibile di sanzione l’omessa indicazione della provenienza del bene nel quadro “D” della nota di trascrizione, trattandosi di un adempimento successivo al compimento dell’atto”.

La Corte cita anche ulteriori precedente, quando afferma: “Con specifico riferimento alla donazione di bene usucapito (e cioè per il quale siano effettivamente maturati tutti i presupposti per acquisto a titolo originario alla data della donazione), si veda da ultimo Cass. n. 17558/2023, nonché Cass. n. 8626/2022”, ai quali si rimanda.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 27709 del 25/10/2024