Distinzione tra ristrutturazione edilizia leggera, pesante e nuova costruzione

Distinzione tra ristrutturazione edilizia leggera, ristrutturazione pesante e nuova costruzione. Scia e permesso di costruire. Il caso di un campo da padel in Cassazione Penale Sentenza n. 11999/2024

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Distinzione tra ristrutturazione edilizia leggera, pesante e nuova costruzione

Con l’aiuto della Sentenza n. 11999 depositata in data 6 marzo 2024 della Corte di Cassazione Penale (che esamina il regime autorizzativo necessario per un campo da padel) e alcuni provvedimenti del TAR e Consiglio di Stato facciamo un piccolo riassunto della distinzione fra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, con richiamo alla procedura amministrativa necessaria per i singoli casi.

L’intervento non vuole essere esaustivo bensì un breve commento al provvedimento della Cassazione appena citato.


 

L’opera va valutata nel suo insieme

La giurisprudenza del Consiglio di Stato è ferma nel ritenere che in presenza di più interventi questi devono essere valutati nel loro insieme e non suddivisi atomitisticamente e valutati separatamente.

Di recente il Consiglio di Stato (sez. VI, 21/02/2023, n. 1766) ha avuto modo di affermare che: “In caso di abuso edilizio, onde valutare l'incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, deve essere compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica di ciascun intervento non consente di comprenderne in modo adeguato l'impatto complessivo effettivo”.


 

La ristrutturazione edilizia: “leggera” e “pesante”

Preliminarmente la Corte di Cassazione (11999/2024) ricorda che ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera d), del testo unico dell'edilizia, si configurano come interventi di ristrutturazione edilizia quelli volti a trasformare gli organismi edilizi per mezzo di un insieme di opere che possono portare ad un organismo diverso (tutto o in parte) da quello precedente.

Questi interventi comprendono:

  • - il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio;

  • - l'eliminazione/la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;

  • - la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;

  • - il ripristino di edifici (o parti di essi) crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Tutti gli interventi che ricadono nella definizione di ristrutturazione appena esplicitata, ma che non rientrano negli interventi subordinati a permesso di costruire (art. 10, comma 1, lett. c), configurano la c.d. «ristrutturazione edilizia leggera».

L'articolo 10, comma 1, lettera c), del testo unico, a sua volta, prevede che siano sottoposti a permesso di costruire c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A), comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142, del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia «leggera» è necessaria la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ai sensi dell'art. 22 D.P.R. 380/2001, la cui assenza è sottoposta a sanzione amministrativa (ex art. 37 d.P.R. 380/2001).

Viceversa, per gli interventi di ristrutturazione edilizia «pesante» (art. 10 c.1 lettera d) e 10 c.1 lettera c) e gli interventi di «nuova costruzione» (art. 3 c.1 lettera e) e 10 c.1 lettera a) è richiesto il permesso di costruire.


 

Il Consiglio di Stato, pure, ribadisce costantemente come rientrino nell’ambito della ristrutturazione edilizia quell’insieme di opere che danno vita ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso.


 

Ristrutturazione anche per la modifica della distribuzione interna

Per giurisprudenza costante, infatti, in materia edilizia, gli interventi che vanno ad alterare, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l'originaria consistenza fisica dell'immobile e comportano l'inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi rientrano nell'ambito della ristrutturazione edilizia (vedi Cons. St., Sez. VI, 13 ottobre 2022, n. 8751).


 

Nuova costruzione

Abbiamo visto che la Cassazione, richiamando il TU Edilizia, inserisce nel concesso di ristrutturazione “la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”.

Tuttavia, secondo la giurisprudenza del Consiglio di Stato laddove un manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell'intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l'intervento rientra nella nozione di nuova costruzione (cfr. da ultimo, Cons. St., Sez. VI, 21 giugno 2023, n. 6092).

La differenza sta nell’aumento di volume e nella “quantità” delle modifiche alla sagoma, tali da cambiare i connotati dell’originale manufatto.

Sempre il medesimo provvedimento del Consiglio di Stato, specifica che sul piano generale, deve ricordarsi che l’intervento di nuova costruzione consiste in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo (il cui tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell'irreversibilità spazio-temporale dell'intervento) che possono sostanziarsi o nella costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o nell'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma stabilita (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 3 marzo 2020, n. 1536).

L’intervento di ristrutturazione edilizia, invece, sussiste quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso: tuttavia, laddove il manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell'intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l'intervento rientra nella nozione di nuova costruzione.

Nella nozione di nuova costruzione possono, dunque, rientrare anche gli interventi di ristrutturazione qualora, in considerazione dell'entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione dell'immobile, possa parlarsi di una modifica radicale dello stesso, con la conseguenza che l'opera realizzata nel suo complesso sia oggettivamente diversa da quella preesistente (cfr. Consiglio di Stato, sez. II, 6 aprile 2020, n. 2304; Consiglio di Stato, Sez. VI, 12/05/2022, n. 3762).


 

Trasformazione del campo da tennis in campo da padel: quale autorizzazione?

Nel caso di specie la Corte di Cassazione (11999/2024) ha ritenuto costituire nuova costruzione e quindi necessitante di permesso di costruire, la realizzazione di un campo da padel, in sostituzione di campi da tennis. Il caso è particolare, visto che nessun volume viene realizzato con un campo da padel.

Vediamo allora le argomentazioni a supporto.

Scrive la Corte che la realizzazione di un campo di padel costituisce intervento che, per le sue caratteristiche complessive, connotate per l'installazione su apposita superficie, funzionale alla peculiare attività sportiva, di carpenteria e lastre di vetro perimetrali, incide sul territorio in termini di modifica del medesimo, e come tale rientra nel novero degli «interventi di nuova costruzione» di cui all'art. 3, lett. e), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Il permesso di costruire, si cita, è necessario non soltanto per le attività di edificazione, ma anche per quelle altre attività che, pur non integrando interventi edilizi in senso stretto, comportano comunque una modificazione permanente dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio in relazione alla sua condizione naturale ed alla sua qualificazione giuridica .

Aggiunge inoltre, richiamando giurisprudenza amministrativa (TAR Sicilia, sez. 2, sent. n. 265 del 08/10/2021, dep. 22/11/2021), che la realizzazione dei campi di padel, essendo una trasformazione edilizia del terreno (stante la realizzazione di un'opera di scavo e di un basamento in calcestruzzo in grado di incidere in modo definitivo sulla permeabilità del suolo), non può essere compatibile con la destinazione a zona agricola del terreno ospitante.

La Corte di Cassazione, sempre richiamando i giudici amministrativi, afferma che i campi di padel si differenziano dai campi da tennis e da calcio in quanto, mentre in questi ultimi occorre un mero movimento terra, senza mutare le caratteristiche originarie di permeabilità del suolo, per la realizzazione dei campi di padel è necessaria la realizzazione di un massetto di cemento (di circa 10/12 cm) ove allocare il tappeto in fibra sintetica e la posa in opera delle barriere in vetro temperato (alte oltre 3 mt.).

Conclude esprimendo il principio secondo cui

la realizzazione di un campo di padel, così come la conversione di un campo da tennis in un campo da padel, costituisce una «nuova costruzione», per la cui realizzazione è necessario il permesso di costruire”.


 

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Di seguito il testo di


 

Corte di Cassazione Penale, Sez. III, Sentenza n. 11999 del 06/03/2024

 

 

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