Sulla validità o meno del contratto preliminare di compravendita di immobile abusivo vi sono stati contrasti in sede di legittimità e abbiamo segnalato, in questa Rivista, un provvedimento del 2013 (in “Nullo il contratto preliminare di compravendita di immobile abusivo”) dove per la prima volta si faceva riferimento ad un chiarimento della portata delle norme di cui all’art. 40 della Legge 47/1985. A fronte della segnalazione, da parte del ricorrente, del fatto che l’art. 40 faceva riferimento ai soli contratti traslativi della proprietà e che quindi non poteva applicarsi a quelli ad effetto obbligatorio, la Corte del 2013 aveva replicato che “Il fatto che l'art. 40, secondo comma, cit., faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria non elimina dal punto di vista logico che non può essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge”.

Nel 2017, tuttavia (vedi in “Preliminare valido anche in caso di immobile parzialmente abusivo”), distingueva i vari casi di abusività dell’immobile. Nel caso di specie si trattava di “difformità parziale” e ivi la Corte ebbe a dichiarare che «la Corte distrettuale, adeguatamente scrutinando le risultanze processuali, ha correttamente affermato che non poteva darsi inadempimento dei promittenti venditori: sia perché della - pervero soltanto parziale - abusività dell'immobile la promissaria acquirente era perfettamente a conoscenza sin dal momento della stipula del preliminare, sia perché detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità», fra l’altro citando nello stesso senso Cass. 2009, n. 20258. Non solo, la Cassazione del 2017 tornava ad asserire che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Quanto alla nullità per mancata inserzione, in atto traslativo, del riferimento al titolo abilitativo dell’immobile, abbiamo avuto le Sezioni Unite (Sent. 8230 del 2019, vedi in “Le SS.UU. sulla nullità del trasferimento dell’immobile abusivo. La teoria della nullità testuale”) che hanno qualificato come nullità testuale tale vicenda giuridica, pronunciando il seguente principio di diritto: “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”

Nel caso affrontato dall’arresto qui sotto riportato, Corte di Cassazione Civile Ordinanza n. 7521 depositata in data 8 marzo 2022, si era in presenza di difformità dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente. Non si trattava, pertanto, della totale assenza di concessione. La Corte si richiama alle Sezioni Unite appena su citate.

Il provvedimento qui sotto riportato abbraccia il filone giurisprudenziale secondo cui "la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche à quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita” e aggiunge: “ non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2 medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare (..)"

La possibilità di avere la concessione di una sanatoria, pertanto, diviene elemento sostanziale al fine di poter considerare valido il preliminare.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Ordinanza n. 7521 dep. 08/03/2022