Nullo il contratto preliminare di compravendita di immobile abusivo
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 23591 del 17 ottobre 2013, introduce un nuovo importante principio in tema di preliminare di compravendita di immobile abusivo
Con sentenza n. 23591 del 17 ottobre 2013 la Suprema Corte, cambiando il suo precedente orientamento, riformula le conseguenze nelle quali incappa un contratto preliminare di compravendita di immobile costruito abusivamente.
La questione delle conseguenze dell'alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, era stata finora risolta nella giurisprudenza della Corte di Cassazione sul piano dell'inadempimento, ed in proposito la stessa Corte richiama i propri precedenti giurisprudenziali costituiti dalla sentenze S.C. del 2012 n. 20714, del 2006 n. 27129 e del 2004 n. 5898.
"In tale ottica", afferma la Suprema Corte, "è stata esclusa la nullità dei contratti aventi ad oggetto immobili, nel caso in cui le dichiarazioni previste dagli artt. 17 o 40 della legge n. 47 del 1985 esistano ma non siano conforme al vero".
La questione viene tuttavia riesaminata non essendo trovate soddisfacenti le soluzioni sinora adottate, né conformi allo spirito della norma.
Secondo il dettato normativo (art. 40 Legge 47/1985) “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali... relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stesi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione”.
Secondo la Corte di Cassazione: " ... non si può non considerare che il legislatore, con la legge n. 47 del 1985 ha inteso prevedere un regime più severo di quello previsto dall'art. 15 legge 1977 n. 10, il quale prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l'acquirente era a conoscenza della mancata concessione. Tale inasprimento, invece, sarebbe da escludere ove, per gli atti in questione, all'acquirente dovesse essere riconosciuta la sola tutela prevista per l'inadempimento".
Date le premesse, sulla base delle su accennate argomentazioni (più in dettaglio si veda la sentenza per esteso qui sotto) la Suprema Corte dichiara la nullità del preliminare di compravendita.
Essa afferma: "Una volta chiarito tale punto, non può non pervenirsi all'affermazione della nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico", e continua affermando che "Il fatto che l'art. 40, secondo comma, cit., faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria non elimina dal punto di vista logico che non può essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge".
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Di seguito il testo integrale della sentenza:
I signori D.C.V. e M.L. , convenivano in giudizio i sig. Z.G. e Mi.An. , dai quali, per il prezzo reale di L. 49.000.000, indicato nell'atto in L. 19.300.000, avevano acquistato un appartamento sito in (OMISSIS) , per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita ai sensi degli art. 17 e 40 L. 47/85 e art. 15 l. 10/77, anche per illiceità dell'oggetto.
I venditori avevano dichiarato che l'immobile era stato realizzato in conformità alle licenze edilizie n. 24/75 e 6/80, pur essendo stata realizzata una mansarda dal sottotetto non abitabile.
In subordine, gli attori chiedevano l'annullamento del contratto per errore essenziale, determinato anche da dolo dei venditori, i quali avevano dichiarato falsamente la legittimità della costruzione.
In ulteriore, subordine chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori, i quali avevano trasferito aliud pro alio.
In ogni caso, veniva chiesta la condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo ed al rimborso delle spese sostenute per l'acquisto, maggiorati di interessi e rivalutazione, oltre risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio.
2. I convenuti si costituivano, deducendo: a) di aver alienato l'immobile nello stato in cui l'avevano a loro volta acquistato da C.A. e Ma.Di. , a loro volta acquistato dalla Altieri Costruzioni s.r.l.; b) la condonabilità dell'immobile; e) la coincidenza tra prezzo pagato e dichiarato nell'atto pubblico.
3. Chiesta ed autorizzata la chiamata in causa in garanzia dei danti causa, si costituiva il solo A.C. , in proprio e quale legale rappresentante della Altieri Costruzioni s.r.l., eccependo la prescrizione della domanda e la sanabilità della mansarda ai sensi della legge Regione Campania n. 15 del 28 novembre 2000.
Rimanevano contumaci i sig.ri C.A. e Ma.Di. (acquirenti da A. e venditori a Z. - Mi. ). 3. Con sentenza dell'I marzo 2003 il Tribunale di Benevento rigettava le domande avanzate nei confronti della Altieri Costruzioni s.r.l., in assenza di alcun rapporto di garanzia, né proprio né improprio, non essendo intervenuto nessun contratto tra detta società ed i chiamanti in causa. Respingeva la domanda di nullità dell'atto di vendita stipulato dagli attori e dai convenuti, per essere stata ritualmente indicata la licenza edilizia in base alla quale era stato costruito il fabbricato, non rilevando ai fini della validità dell'atto la difformità rispetto alla licenza del bene venduto. Riteneva, invece, sussistente l'errore, determinante e comune alle parti, su una qualità essenziale dell'immobile compravenduto. Il giudice di prime cure, quindi, annullava il contratto e rigettava le domande risarcitorie in considerazione della buona fede dei venditori e dei loro danti causa.
4. Avverso la sentenza del Tribunale di Benevento proponevano appello principale Z.G. e Mi.An. deducendo, per quanto interessa in questa sede: a) di non aver dichiarato il falso nel contratto di compravendita, avendo, invece, indicato il titolo di provenienza con le concessioni edilizie ivi indicate, compreso il rilascio della abitabilità del novembre 1977 a seguito di accatastamento del bene; b) la condonabilità della mansarda; c) la prescrizione del diritto degli acquirenti; d) l'errata dichiarata inammissibilità della domanda di garanzia, qualificabile come garanzia per evizione.
5. Si costituivano gli appellati D.C.V. e M.L. , i quali proponevano appello incidentale, chiedendo dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita per violazione dell'art. 15 legge 47/1985, nonché per illiceità della causa e dell'oggetto ed in subordine rigettarsi l'appello principale.
6. Si costituivano anche gli appellati C.A. e Ma.Di. , che sollevavano questioni processuali e chiedevano il rigetto dell'impugnazione principale, nonché la Altieri Costruzioni s.r.l., che chiedeva il rigetto della impugnazione principale.
7. La Corte territoriale di Napoli rigettava l'appello incidentale, ritenendo insussistente sia la nullità ex art. 15 legge 10/77, essendo stato costruito l'intero immobile condominiale in virtù di licenza edilizia, dovendosi qualificare la trasformazione del sottotetto in mansarda come "opera difforme da quella consentita", sia la nullità ex art. 1418 cod. civ. non essendo illecita la causa del negozio, essendo illecita l'attività di costruzione in assenza di licenza e non quella di vendita di manufatto realizzato in violazione di tali norme. La Corte di merito accoglieva, poi, l'appello principale, rilevando che l'azione degli acquirenti in primo grado era stata avanzata ex art. 1427 cod. civ., incombendo l'onere della prova dell'errore essenziale sulla parte istante, prova non fornita, dovendosi ritenere essenziale non già l'errore sulla conformità al progetto edilizio approvato, ma "l'idoneità (del bene, ndr) ad assolvere alla funzione abitativa per la quale veniva acquistata", qualità questa sussistente. Di conseguenza, rigettava la domanda di annullamento del contratto avanzata dagli acquirenti, così dichiarando assorbita l'impugnazione incidentale C. - Ma. .
8. Impugnano tale decisione D.C. - M. , che articolano sei motivi. Resistono con controricorso Z. - Mi. e Altieri Costruzioni srl. Restano intimati C. - Ma. . La società Altieri e i signori Z. - Mo. hanno depositato memorie, questi ultimi tardivamente (udienza 18 giugno — deposito 14 giugno).
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